Blumenkästen: Ohne Verschulden keine Haftung für Schäden

In der Eigentümerversammlung vom 8.1.24 wurde unter TOP 12 beschlossen, dass Blumenkästen am Balkon künftig ausschließlich innenhängend anzubringen sind. Zudem sollten Schäden oder Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum bei abweichender Anbringung vom jeweiligen Eigentümer auf eigene Kosten beseitigt werden. Hintergrund war eine nachträgliche Verglasung und Fassadendämmung an einem Balkon im unteren Geschoss. Seither tropfte überlaufendes Wasser aus den höher gelegenen Blumenkästen nicht mehr ins Erdreich, sondern auf den vorspringenden Sims. An der Beschlussabstimmung beteiligten sich nur die Eigentümer der im Gebäude gelegenen Wohnungen; andere anwesende Eigentümer wurden nicht einbezogen.

Nach dem Vortrag der anfechtenden Eigentümerin wurden Blumenkästen seit Errichtung des Gebäudes regelmäßig außen angebracht. Beanstandet wurde insbesondere die Zusammensetzung des abstimmenden Kreises, eine fehlende Beschlusskompetenz sowie die vorgesehene verschuldensunabhängige Kostenregelung.

Das AG hielt den Beschluss insoweit für nichtig, weil er eine verschuldensunabhängige Haftung vorsah. Die Regelung, wonach Schäden oder Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum im Fall einer abweichenden Anbringung der Blumenkästen auf Kosten des jeweiligen Eigentümers zu beseitigen seien, weiche vom gesetzlichen Leitbild der Verschuldenshaftung ab und könne durch Mehrheitsbeschluss nicht wirksam begründet werden.

Im Übrigen sei der Beschluss nicht zu beanstanden. Die anwesenden Eigentümer der Reihenhäuser seien nicht stimmberechtigt gewesen. Den im Gebäude ansässigen Eigentümern sei durch die Teilungserklärung in der geänderten Fassung eine eigenständige Befugnis zur Regelung der Nutzung und Instandhaltung bestimmter gemeinschaftlicher Gebäudeteile zugewiesen worden, unter die auch die Festlegung zur Anbringung von Blumenkästen falle. Ein Anspruch auf Fortführung der bisherigen Nutzung lasse sich aus der langjährigen Handhabung nicht herleiten. Eine bindende Vereinbarung sei nicht ersichtlich. Die Maßnahme diene dem Schutz des Gemeinschaftseigentums und halte sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine konkrete Gefährdung sei hierfür nicht erforderlich.

Beachten Sie | Die langjährige Außenanbringung von Blumenkästen begründet keinen Anspruch auf Fortführung. Benutzungsregelungen sind durch Mehrheitsbeschluss zulässig, sofern keine bestehende Vereinbarung entgegensteht und die Regelung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Begründung eines Sondernutzungsrechts setzt eine ausdrückliche Vereinbarung oder eine entsprechende Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung voraus.