Beschluss zur Änderung der Kostenschuldner

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand aus Wohnungs- und Teileigentümern von Tiefgaragenstellplätzen. Die Stellplatzeigentümer hielten nur rund 55 von 1.000 Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaft beschloss zunächst die Sanierung der Tiefgarage. In einem weiteren Beschluss wurde dann mehrheitlich eine abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt: 80 Prozent der Sanierungskosten sollten allein die Stellplatzeigentümer tragen, die restlichen 20 Prozent sollten auf sämtliche Sondereigentümer (Wohnungen und Stellplätze) verteilt werden. Die betroffenen Stellplatzeigentümer fochten diesen Beschluss wegen Benachteiligung an.

Das AG wies die Klage ab. Das LG war anderer Auffassung. Der Beschluss über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sei unwirksam, weil er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. Zwar gewähre § 16 Abs. 2 S. 2 WEG der Eigentümergemeinschaft einen weiten Spielraum, sowohl hinsichtlich der Entscheidung für eine abweichende Verteilung als auch der Wahl des neuen Schlüssels. Dieses Ermessen finde jedoch dort seine Grenzen, wo die beschlossene Regelung weder der tatsächlichen Gebrauchsmöglichkeit noch den Grundsätzen einer gerechten Lastenverteilung entspreche. Vorliegend sei keine ausschließliche oder auch nur vorrangige Nutzung der Tiefgarage durch die Stellplatzeigentümer dargetan worden. Die Tiefgarage sei vielmehr funktional Teil des Gesamtgebäudes, ihre Nutzung durch Bewohner ohne Stellplatz sei jedenfalls nicht ausgeschlossen. Auch die Ursachen der Schäden ließen sich nicht spezifisch einzelnen Eigentümergruppen zuordnen.

Die gewählte Kostenverteilung sei in ihrer Höhe nicht nachvollziehbar und sachlich nicht begründet worden. Zudem führe der Beschluss dazu, dass sich die Stellplatzeigentümer doppelt an den Kosten beteiligen müssten. Diese Lastenverteilung benachteilige eine zahlenmäßig unterlegene Eigentümergruppe ohne hinreichende Rechtfertigung und verschaffe der Mehrheit einen wirtschaftlichen Vorteil (unzulässige Majorisierung: vgl. BGH 22.3.24, V ZR 81/23 und V ZR 87/23, wonach bei abweichender Kostenverteilung stets zu prüfen ist, ob die tatsächliche Nutzung und der verursachungsgerechte Verursachungsbezug hinreichend berücksichtigt werden).