Grundbuchvorschriften für Wohnungs- und Teileigentum

Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen im Fall des § 3 Abs. 1 WEG n. F. ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch). Nach § 7 Abs. 1 WEG n. F. wird auf diesem das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte eingetragen. Aus der Eintragung ergibt sich aber nicht der Gegenstand des Gemeinschaftseigentums. Für die Ermittlung des Wertes von Wohnungseigentum müssen somit die Verträge und Bauzeichnungen herangezogen werden (Bärmann/Armbrüster, WEG, § 7 Rn. 13, 14).

Die Verordnung über Anlegen und Führen der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (WGV) regelt weitere Einzelheiten. So gelten nach § 1 WGV die Vorschriften der Grundbuchverfügung entsprechend, soweit sich nicht aus den §§ 2 bis 5, 8 und 9 WGV etwas anderes ergibt. Nach § 2 WGV ist in der Aufschrift unter die Blattnummer in Klammern das Wort „Wohnungsgrundbuch“ oder „Teileigentumsgrundbuch“ zu setzen, je nachdem, ob sich das Sondereigentum auf eine Wohnung oder auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bezieht. Ist mit dem Miteigentumsanteil Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden und überwiegt nicht einer dieser Zwecke offensichtlich, ist das Grundbuchblatt als „Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch“ zu bezeichnen.

Das Grundbuchamt hat keine materielle Prüfungspflicht, ob die Eintragungsvoraussetzungen vorliegen. Ein Prüfungsrecht kann bei offensichtlichen Verstößen zur Prüfungspflicht werden. Das kommt bei der Teilungserklärung, insbesondere bei der Zuordnung von Räumen oder Gebäudeteilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum und bei Gemeinschaftsordnung in Betracht, da das Grundbuchamt bei diesen Rechtsfragen zur Überprüfung in der Lage ist (Bärmann/Armbrüster, a. a. O., Rn. 125). Nach § 7 Abs. 1 S. 3 WEG n. F. wird das Stammgrundbuch nach Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher von Amts wegen geschlossen. Diese Schließung des Grundbuchs lässt den Fortbestand des Grundstücks als möglichen Belastungsgegenstand unberührt. Das Grundstück besteht im Rechtssinn weiter (OLG Hamm 8.5.00, 15 W 103/00).

§ 7 Abs. 2 WEG n. F. wurde durch das WEMoG neu eingeführt. Die Vorschrift soll die Eintragung von Beschlüssen ins Grundbuch erleichtern, die auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen. Ohne die neue Regelung müssten alle Wohnungseigentümer die Eintragung des Beschlusses in öffentlich beglaubigter Form bewilligen (§§ 19, 29 GBO). Gerade in großen Gemeinschaften würde es einen großen Aufwand bedeuten, diese Bewilligungen zu beschaffen. Zusätzliche Probleme würden entstehen, wenn Eigentümer nicht geschäftsfähig sind oder sich im Ausland aufhalten. Nach Ansicht des Gesetzgebers soll deshalb die Vorlage einer Niederschrift über den Beschluss genügen, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG n. F. bezeichneten Personen (Vorsitzender der Versammlung, in der Regel der Verwalter, Vorsitzender oder dessen Vertreter des Verwaltungsbeirats, sofern dieser bestellt ist und Wohnungseigentümer) öffentlich beglaubigt sind. Dies entspricht dem in § 26 Abs. 4 WEG n. F. vorgesehenen Nachweis der Verwalterstellung gegenüber dem Grundbuchamt.

Hat das Gericht den Beschluss mittels Beschlussersetzungsklage gefasst, genügt die Vorlage des Urteils. Für die Form des Urteils sieht die Vorschrift keine Sonderregelung vor. Es gilt daher § 29 GBO, wonach eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift vorzulegen ist (BT-Drucksache 19/18791, S. 42).

Die Erleichterung nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG n. F. wirft bei Umlaufbeschlüssen nach § 23 Abs. 3 WEG n. F. Probleme auf, da es keinen Vorsitzenden gibt, dessen Unterschrift öffentlich beglaubigt werden kann. Wie hier zu verfahren ist, ist streitig. Vertreten wird, dass dann alle Unterschriften der Eigentümer zu beglaubigen sind, was jedoch dem Zweck des § 7 Abs. 2 S. 1 WEG n. F. widerspricht. Daher soll die Unterschrift des Initiators genügen (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1775). Vertreten wird auch, dass die Unterschrift desjenigen genügen soll, der den Beschluss schriftlich feststellt, was einer Verkündung des Beschlusses gleicht (Bärmann/Armbrüster, WEG, § 7 Rn. 65).

Beachten Sie | Eine inhaltliche Überprüfung des Beschlusses durch das Grundbuchamt sieht das Gesetz nicht vor. Bei den einzutragenden Beschlüssen ist es Sache der Eigentümer, Beschlüsse anzufechten, wenn sie von deren Rechtswidrigkeit ausgehen. Die Erhebung einer Klage gegen einen Beschluss hindert dessen Eintragung in das Grundbuch deshalb nicht. Zum Schutz vor einem etwaigen gutgläubigen Erwerb kommt nach allgemeinen Regeln die Eintragung eines Rechtshängigkeitsvermerks in Betracht (BT-Drucksache 19/18791, S. 42). Steht jedoch zweifelsfrei fest, dass ein Beschluss gegen §§ 134, 138 BGB verstößt, darf das Grundbuchamt diesen nicht eintragen (Lehmann-Richter/Wobst, a. a. O., Rn. 1781). Gleiches gilt für nichtige Beschlüsse und für rechtskräftig ungültig erklärte Beschlusse (Hügel/Elzer, WEG, § 7 Rn. 72, 73).

Nach § 7 Abs. 2 S. 2 WEG n. F. ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, einen Antrag auf Eintragung eines Beschlusses in das Grundbuch zu stellen. Sie wird dabei in der Regel durch den Verwalter vertreten, § 9b Abs. 1 S. 1 WEG n. F. Das Antragsrecht jedes einzelnen Eigentümers wird dadurch nicht eingeschränkt (Lehmann-Richter/Wobst, a. a. O., Rn. 1766).

Nach § 7 Abs. 3 S. 1 WEG n. F. kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums, wozu auch Sondernutzungsrechte zählen, auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG n. F., also auf die Niederschrift oder das Urteil, Bezug genommen werden. Der neu eingefügte § 7 Abs. 3 S. 2 WEG n. F. sieht zum Schutz von Erwerbern vor, dass Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG n. F. und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ausdrücklich in das Grundbuch eingetragen werden müssen, um gegen sie zu wirken. Eine reine Bezugnahme genügt insoweit nicht.

Möglich ist jedoch eine Bezugnahme wegen der Einzelheiten, da Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht wortgenau eingetragen werden müssen (Lehmann-Richter/Wobst, a. a. O., Rn. 1795). Die ausdrückliche Eintragung von Veräußerungsbeschränkungen war auch vor dem Inkrafttreten des WEMoG in § 3 Abs. 2 WGV geregelt. Die zusätzliche Aufnahme der Eintragung in das WEG soll nach Ansicht des Gesetzgebers der Rechtsklarheit dienen. Inhaltliche Änderungen seien damit nicht verbunden. Für Vereinbarungen, die die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden begründen, gilt der Begriff der Geldschuld im Sinne von § 288 Abs. 1 S. 1 BGB. Erfasst wird insbesondere die Haftung für Hausgeldschulden (BT-Drucksache 19/18791, S. 42).

Der Eintragungsbewilligung sind nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 und 2 WEG n. F. der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, das bedeutet, dass sie vorgelegt werden müssen. Eine Pflicht zur Mitbeurkundung besteht nicht (Hügel/Elzer, WEG, § 7 Rn. 27).

Der Aufteilungsplan dient der sachenrechtlichen Abgrenzung und soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird. Die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile sollen so erkennbar sein (BGH 16.11.12, V ZR 246/11). Angaben in dem Aufteilungsplan zur Nutzung kommen nach st. Rspr. allenfalls nachrangige Bedeutung zu. Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in dem Teilungsvertrag oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (BGH 9.12.16, V ZR 84/16).

Durch das WEMoG wurde § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG n. F. an den neuen § 3 WEG n. F. angepasst. Die Aufteilung der außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks muss aus dem Aufteilungsplan durch Maßangaben ersichtlich sein (BT-Drucksache 19/18791, S. 42). Die in § 7 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. genannte Bauzeichnung ist in der „Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA)“ näher geregelt. Als bloße Verwaltungsvorschrift für die Bauordnungsbehörde mit nur interner Wirkung kann die AVA jedoch im Grundbuchverfahren keine über § 7 Abs. 4 S. 1 WEG hinausgehenden Anforderungen begründen. Daher steht dem grundbuchamtlichen Vollzug einer Teilungserklärung nach dem WEG nicht entgegen, dass der Aufteilungsplan nicht in elektronischer, sondern in Papierform eingereicht wurde. Wurde der Aufteilungsplan zudem in einem Format größer als DIN A3 vorgelegt, darf dieser aufgrund des Formats nicht zurückgewiesen werden (OLG München 4.9.24, 34 Wx 224/24 e).

Im Aufteilungsplan sind alle zu demselben Eigentum gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen, § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 HS 2 WEG. Die Nummerierung muss nicht fortlaufend sein. Zur Unterscheidung genügt z. B. das Beifügen eines Buchstabens (Grünberg/Wicke, BGB, § 7 WEG Rn. 4).

Die Rechtsnatur der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG n. F. ist umstritten. Es wird zum Teil angenommen, dass es sich um einen Verwaltungsakt handelt. Die überwiegende Meinung lehnt das ab (Bärmann/Armbrüster, WEG, § 7 Rn. 111). Das BVerwG schließt sich dieser überwiegenden Meinung an. Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung sei es, dem Grundbuchamt namentlich die Prüfung bautechnischer Fragen zu erleichtern. Die Bescheinigung stelle von Rechts wegen lediglich eine ,,Arbeitserleichterung“ für das Grundbuchamt dar. Sie binde das Grundbuchamt aber nicht (BVerwG 11.12.87, 8 C 55.85). Dieses muss in eigener Verantwortung prüfen, ob die Baubehörde § 3 Abs. 3 WEG n. F. richtig ausgelegt hat (GmS-OGB, 30.6.92, GmS-OGB 1/91).

Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt es sich nicht um eine materiell-rechtliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der Teilungserklärung, sondern nur um eine verfahrensrechtliche Eintragungsvoraussetzung (BGH 21.3.24, V ZB 10/23). Daher hat das Grundbuchamt auch nicht die Aufgabe, bei der Anlegung von Wohnungsgrundbüchern zu prüfen, ob die Baubehörde bei Erteilung der Bescheinigung die Erfüllung bautechnischer und baurechtlicher Anforderungen überprüft und zutreffend bejaht hat. Die Prüfung des Grundbuchamts erstreckt sich daher auf Rechtsfragen im Zusammenhang mit der räumlichen Aufteilung (Hügel/Elzer, WEG, § 7 Rn. 59). So muss zur Klärung von unklaren Angaben zur Abgeschlossenheit das Grundbuchamt keine eigenen Ermittlungen anstellen, ob die technischen Voraussetzungen für die Richtigkeit vorliegen. Es kann sich darauf beschränken, offenbare Irrtümer und Abweichungen zu beanstanden (OLG Frankfurt 7.4.11, 20 W 156/11).

Der Gesetzgeber hat die alte Delegationsmöglichkeit nach § 7 Abs. 4 S. 3 WEG a. F. gestrichen, von der kein Bundesland Gebrauch gemacht hatte.