Betriebskostenabrechnungen: Hier drohen fristlose Kündigungen

Der Wohnraumvermieter verlangte von seinem Mieter Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2020 bis 2022 von 1.735,89 EUR. Die vereinbarte Gesamtmiete betrug 330 EUR, wobei Bestandteil dieser Miete eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 65 EUR war. Obwohl der Mieter keine substanziierten Einwände gegen die Abrechnungen erhob, zahlte er nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter ihm außerordentlich fristlos mit sofortiger Wirkung sowie hilfsweise ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen Zeitpunkt wegen schuldhafter und wiederholter Verletzung der vertraglichen (Zahlungs-)Pflichten. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte, klagte der Vermieter.

Mit Erfolg! Dem Vermieter stehe gegenüber dem Mieter ein Räumungs- und Herausgabeanspruch zu, da das Mietverhältnis sowohl durch die außerordentliche, fristlose als auch durch die hilfsweise ordentliche, fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Termin rechtswirksam beendet wurde. Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen würden zwar nicht ohne Weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete gehören, sodass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen könne. Für die analoge Anwendung der Vorschrift bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB spreche aber, dass bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten – wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergebe – eine Jahresmiete geschuldet werde, deren Höhe der Vermieter durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung (endgültig) bestimme. Grundsätzlich sei für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten erforderlich, weil dies dem Regelmodell des § 543 Abs. 2 BGB für einen sich über längere Zeit entwickelnden Zahlungsrückstand entspreche. Vorliegend seien sogar Betriebskostennachforderungen in Höhe von über fünf Monatsmieten offen.

Beachten Sie | Der BGH (28.5.75, VIII ZR 70/74; 20.7.16, VIII ZR 263/14) wertete Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die nahezu zwei Monatsmieten entsprechen, als erhebliche Pflichtverletzung und wiederkehrende Leistung i. S. v. § 216 BGB. Aktuell hat er offengelassen, ob Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen (13.8.24, VIII ZR 255/21). Zwar hat er bestätigt, dass Nachforderungen keinen Bestandteil der laufend geschuldeten Miete i. S. d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB bilden, entschied aber nicht darüber, ob ein Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zahlungsrückstands i. S. v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen ist. Mieter sollten daher Nebenkostenabrechnungen zeitnah prüfen und Einwände konkret vortragen.