Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zur Ermittlung der Mieteinkünfte sind von den Mieteinnahmen die Werbungskosten abzuziehen (§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG). Werbungskosten sind hierbei Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Abzugsfähig sind diese in dem Veranlagungszeitraum, in dem sie geleistet worden sind. Hierbei gibt es aber bestimmte Ausnahmen (z. B. die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude, die im Wege der Abschreibungen jahresanteilig abzuziehen sind).

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bilden Werbungskosten grundsätzlich alle Aufwendungen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden.

Abzugsfähig können auch vergebliche Werbungskosten sein. Dagegen sind vergebliche Veräußerungskosten eines vermieteten Grundstücks keine Werbungskosten. Denn diese stehen nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Nutzung, sondern mit der grundsätzlich steuerlich unbeachtlichen Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens (BFH 19.12.95, IX R 48/92, BStBl. II 1996 S. 198).

Werden zu einem späteren Zeitpunkt Werbungskosten erstattet, sind diese im Zeitpunkt des Zuflusses bei den Einnahmen zu erfassen.

Stellen die Aufwendungen nur teilweise Werbungskosten dar, muss eine Aufteilung in abziehbare und nicht abziehbare Kosten vorgenommen werden. Dies wird insbesondere dann der Fall sein, wenn das Objekt nur teilweise zur Vermietung genutzt wird.

Die Werbungskosten, die im Rahmen der Vermietung abziehbar sind, sind im Formular: Anlage V Zeilen 33 bis 83 (Einkommensteuererklärung 2023) einzutragen. Angaben zu den einzelnen Zeilen erfolgen bei den jeweiligen Werbungskosten.

Beachten Sie | Muss eine Aufteilung der Aufwendungen vorgenommen werden (s. o. 2.), ist dies im Formular in der jeweiligen Zeile „durch verhältnismäßige Zuordnung ermittelt“ einzutragen (s. z. B. Zeile 76). Aufwendungen hingegen, die nur für das Vermietungsobjekt angefallen sind, gehören dagegen in die jeweilige Zeile: „durch direkte Zuordnung ermittelt“ (s. z. B. Zeile 75 für die nicht umgelegten Kosten).

Wird ein Darlehen aufgenommen, um die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Mietobjekt zu finanzieren, stellen die Schuldzinsen Werbungskosten dar. Gleiches gilt auch für ein Darlehen, um die Erhaltungsaufwendungen finanzieren zu können.

Die Schuldzinsen sind in den Zeilen 45 bis 47 einzutragen.

Unter Erhaltungsaufwendungen versteht man Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen (s. auch R 21.1 EStR 2012).

Erhaltungsaufwendungen können im Jahr der Zahlung – dies im Gegensatz zu den Herstellungskosten – in voller Höhe abgezogen werden. Hierbei besteht aber ein Wahlrecht (§ 82b EStDV), wonach der Steuerpflichtige die Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilen kann. Voraussetzung ist aber:

Welche der Möglichkeiten V. nutzen sollte, hängt von der steuerlichen Belastung der einzelnen Kalenderjahre ab: Hat V. z. B. in 2023 aufgrund von Verlusten aus anderen Einkunftsarten kein positives zu versteuerndes Einkommen, laufen die in 2023 angefallenen Erhaltungsaufwendungen ins Leere. Hier macht die Verteilung Sinn.

Darüber hinaus gibt es noch Folgendes zu beachten: Veräußert der Steuerpflichtige das Mietobjekt während des Verteilungszeitraums, so ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung als Werbungskosten anzusetzen (§ 82b Abs. 2 EStDV).

Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, gilt Folgendes: Bisher konnte der Rechtsnachfolger den Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen. Dabei war der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf das Kalenderjahr des Eigentumswechsels entfiel, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen (so die Finanzverwaltung in R 21.1 Abs. 6 S. 2 und 3 EStR 2012). Nun ist die Rechtsprechung des BFH hierzu zu beachten (10.11.20, IX R 31/19). Verstirbt demnach der Steuerpflichtige innerhalb des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Veranlagungszeitraum des Versterbens als Werbungskosten abzusetzen.

Beachten Sie | Sollte sich der bisher nicht verbrauchte Erhaltungsaufwand beim Erblasser nicht auswirken, geht er somit verloren.

Die im Kalenderjahr 2023 voll abzuziehenden Erhaltungsaufwendungen gehören in die Zeilen 54 oder 55. In den Zeilen 56 bis 59 sind die bis zu fünf Jahre zu verteilenden Erhaltungsaufwendungen einzutragen. In den Zeilen 60 bis 71 sind die bis zu fünf Jahre zu verteilenden Erhaltungsaufwendungen aus den Jahren 2019 bis 2022 einzutragen.

Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht bereits zum Zeitpunkt der Abführung als Werbungskosten abziehbar. Vielmehr wirkt sich dies erst dann aus, wenn die Gelder für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben werden. Werden diese im Kalenderjahr voll abgezogen, sind sie mit in den Zeilen 54 bis 55 einzutragen, bei Verteilung in die Zeilen 56 bis 59.

Weitere – in der Praxis regelmäßig vorkommende – Werbungskosten sind: