Diese Formalien müssen Sie bei Ankündigung der Modernisierung und bei der Mieterhöhung beachten

§ 555c Abs. 1 S. 2, Abs. 3 BGB beschreibt die inhaltlichen Anforderungen an das Ankündigungsschreiben vor Beginn der Baumaßnahmen. Der Hinweis auf einen möglichen Härteeinwand des Mieters (§ 555c Abs. 2 BGB) ist „nur“ eine „Soll“-Vorschrift; der Charakter der halb zwingenden Norm (Verbot vertraglicher Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters abweichend von den gesetzlichen Vorgaben) bezieht sich vor allen Dingen auf Abs. 1 und Abs. 3.

Der BGH musste das Ankündigungsschreiben zum geplanten Einbau einer Gaszentralheizung beurteilen (BGH 20.5.20, VIII ZR 55/19, Abruf-Nr. 216454). Formale Grundlagen dafür sind §§ 555c, 555b Nr. 1 BGB. Generell reicht es aus, wenn angegeben wird, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die baulichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie – bezogen auf die Wohnung des Mieters – führen (ebenso wie der BGH: LG Bonn BeckRS 21, 14975).

Für die dabei zu liefernde Inhaltsdichte gilt nach dem BGH: Der Mieter muss im Rahmen einer anstehenden energetischen Modernisierung nur über die Tatsachen informiert werden, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung auf die Nutzung der Mieträume abzuschätzen. Er muss nur überschlägig ermitteln können, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (BGH IMR 20, 95). Kann er das nicht beurteilen, ist es ihm zuzumuten, sachverständige Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Klar akzentuiert der BGH, die Mitteilungspflichten sollen den Mieter zwar schützen; sie sollen aber den Vermieter nicht bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einschränken. Deshalb dürfen gesetzlich zulässige Modernisierungsmaßnahmen durch eine überzogene Mitteilungs-anforderung nicht erschwert werden. Der BGH senkt das bislang von der Instanzrechtsprechung geforderte hohe Anforderungsniveau an die schriftliche Ankündigung der Baumaßnahmen ab. So ist es dem Mieter etwa zuzumuten, gemachte quadratmeterbezogene Angaben z. B. zur Mieterhöhung oder zur Entwicklung des Betriebskostenniveaus nach Abschluss der Baumaßnahme zur Herstellung des Wohnungsbezugs selbst durch Multiplikation mit der von ihm gemieteten Wohnfläche hochzurechnen (BGH 20.5.20, VIII ZR 55/19).

Grundlage sind jetzt nach Inkrafttreten des „Heizungsgesetzes“ §§ 559 bis 559e BGB. Dabei greift § 559e BGB nur, wenn ein reiner Heizungstausch (vor allem Brenner und Kessel) erfolgt, der den Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG genügt und zu einer mindestens 65-prozentigen Verwertung erneuerbarer Energie beim Heizen führt, und wenn dafür Förderung beantragt, in Anspruch genommen, gewährt und eingesetzt wird. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf den klaren Ausweis beantragter und bezogener sowie eingesetzter öffentlicher Drittmittel (Fördermittel) hinzuweisen (§ 559a BGB). Dieser Hinweis gehört sowohl in die Ankündigung als auch in die nachfolgende Mieterhöhungserklärung. Entspricht dabei die Sachlage im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung nicht den geschilderten Absichten in der Ankündigung, weil z. B. eine Förderung nicht gewährt wurde oder Fördermittel nicht mehr zur Verfügung stehen und daher zur Finanzierung der Baumaßnahme nicht eingesetzt werden konnten, muss darauf gesondert und im Detail eingegangen werden. Nur dann ist § 559 a BGB erfüllt. Andernfalls ist die Mieterhöhung bereits formell unwirksam, wenn im inhaltlichen Vergleich zwischen Ankündigung und Mieterhöhung Zweifel am Einsatz öffentlicher Fördermittel zur Finanzierung der Modernisierungsmaßnahme verbleiben (BGH BeckRS 23, 21223).

Nur, wenn der Einsatz von Drittmitteln ausschließlich zur Finanzierung von Instandsetzungskosten diene, könne auf diese Angabe verzichtet werden, so der BGH (ebenso: BGH NZM 11, 309). Denn für Instandsetzungen gebe es keine Mieterhöhungen; folglich seien entsprechende Rechnungen nicht zu erläutern.

Abgesehen davon handhabt der BGH die Anforderungen an eine Erhöhungserklärung nach Modernisierung jetzt „lockerer“ (BGH BeckRS 23, 21223). Auch hier vollzieht er eine Abkehr zu Teilen der bisherigen Instanzrechtsprechung, die schärfere Anforderungen gewahrt wissen wollte. Die in formeller Hinsicht nun zu beachtenden Maximen können wie folgt zusammengefasst werden:

Die Entscheidung mit dieser Einschätzung erging vor der Novelle des GEG. Nun ist jedoch der Abzug fiktiver Erhaltungskosten beim Austausch von Bauteilen, die eine „nicht unerhebliche Lebensdauer“ hinter sich haben, auch gesetzlich geschuldet (§ 559 Abs. 1 S. 2, 559e Abs. 2 BGB), was die unterlassene Berücksichtigung anzusetzender Erhaltungskosten in den Bereich eines formellen Fehlers rücken dürfte. Der BGH sieht das in seinem Urteil vom 19.7.23 (a. a. O.) noch als materiell-rechtliches Problem. Der Unterschied: Formelle Fehler machen eine Zahlungsklage nach Mieterhöhung unzulässig; es kommt nicht zur Sachprüfung. Das Verfahren ist „tot“. Man muss von vorne mit einer neuen Erhöhungserklärung beginnen. Materielle Fehler eröffnen dagegen die Prüfung der Begründetheit der Klage. Dann kann prozessual noch reagiert werden.

Wer sich auf eine günstige Rechtsfolge beruft, muss die ihr zugrunde liegenden Tatsachen beweisen. Folgerichtig muss der Vermieter die Voraussetzungen einer erklärten Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB bzw. nach § 559 e BGB darlegen und beweisen. Dazu gehören insbesondere in formeller Hinsicht (BGH 19.7.23, VIII ZR 416/21; 21.2.23, VIII ZR 106/21; 25.1.23, VIII ZR 29/22):

Im Hinblick auf die Mieterhöhung nach energetischen Baumaßnahmen gilt:

Will der Mieter den Umfang angesetzter Erhaltungskosten bestreiten und dartun, dass sie höher anzusetzen sind, muss er das Ausmaß von ihm behaupteter (größerer) Schäden konkretisieren und Tatsachen vortragen, die den Schluss zulassen, dass die daraus resultierenden Kosten einen vom Vermieter pauschal abgezogenen Betrag für Erhaltungskosten überschreiten (BGH MDR 04, 739). Hinz (MDR 21, 1436) sieht diese Entscheidung durch das BGH-Urteil vom 17.6.20 (VIII ZR 81/19) abgelöst: Ergänzend sei § 138 ZPO zu beachten. Mache der Mieter nur pauschale Angaben zum Umfang der Erhaltungskosten, so dürfe der Vermieter auch pauschal bestreiten. Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass wegen des „gesetzlich verordneten“ pauschalen Abzugs von Erhaltungskosten in § 559e Abs. 2 BGB für diesen Bereich die angesprochene Frage gar nicht erst zu stellen ist.

Hält der Mieter die Mieterhöhung für (teil-)unwirksam, wird er überzahlte Mietanteile zurückfordern (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB; dazu Bentrop, WuM 21, 79, 83; Hinz, MDR 21, 1436). Umgekehrt zur Mieterhöhung liegt die Darlegungs- und Beweislast jetzt beim Mieter (BGH WuM 12, 746). Dazu muss er vortragen und nachweisen: die Höhe der von ihm erbrachten Leistungen ohne Rechtsgrund (Zahlung der erhöhten Miete), formell-rechtliche Einwände, die die Mieterhöhung (teil-)unwirksam machen, materiell-rechtliche Einwände zum – angreifbaren – Inhalt der Mieterhöhungserklärung, und insbesondere dass der Abzug der fiktiven Erhaltungskosten zu niedrig bemessen war (Hinz, a. a. O.); dies auch hier mit dem Vorbehalt des § 559e Abs. 2 BGB.

Berühmt sich der Mieter eines Rückzahlungsanspruchs und stützt er diesen auf eine behauptete unwirksame Mieterhöhungserklärung, ist der Vermieter gut beraten, ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nachzuschalten, in dem der umstrittene Modernisierungszuschlag bereits enthalten ist. Wird die verlangte Miete dann vorbehaltlos entrichtet, bezieht sich die darin enthaltene Zustimmung zu dem gestellten Verlangen auf die gesamte erhöhte Miete (BGH BeckRS 22, 29736; BGH NJW-RR 20, 523). Diese Konstellation ist nicht zu verwechseln mit einer zunächst vorbehaltlos entrichteten Zahlung auf die Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB. Denn zunächst bedarf es aufgrund des hier gegebenen einseitigen Verfahrens keiner Zustimmung des Mieters. Sie kann deshalb in einer vorbehaltlosen Zahlung auch nicht gesehen werden (BGH BeckRS 22, 31489).

Beachten Sie | Für die Annahme einer zusätzlich „aufgeschalteten“ zweiseitigen Vereinbarung über die erhöhte Miete (§ 557 BGB) dürfte es in aller Regel an einem entsprechenden Erklärungsbewusstsein des Mieters fehlen (BGH MDR 08, 197 Rn. 18; MDR 13, 1022, WuM 14, 559).