Doch keine Besteuerung teilentgeltlicher Grundstücksübertragungen nach § 23 EStG?

Bei teilentgeltlicher Übertragung kann sich ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft hinsichtlich des entgeltlichen Teils ergeben. Hier ist die Trennungstheorie anzuwenden (BMF 26.2.07, IV C 2 - S 2230 - 46/06 IV C 3 - S 2190 - 18/06 sowie BFH 12.12.23, IX R 15/23 zur teilentgeltlichen Übertragung von GmbH-Anteilen i. S. des § 17 EStG).

Das FG Niedersachsen hat es nun in einem vergleichbaren Fall abgelehnt, die teilentgeltliche Grundstücksübertragung der Besteuerung nach § 23 EStG zu unterwerfen. Das FG verweist hierzu auf die Rechtsprechung des BFH (23.4.21, IX R 8/20), wonach die gänzlich unentgeltliche Übertragung einer Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge nicht den Tatbestand des § 23 EStG erfüllt – und zwar selbst dann, wenn die auf diese Weise begünstigten Kinder die Immobilie alsbald weiterveräußern (keine Anwendung von § 42 AO).

Das FG kommt nun im Wege der teleologischen Reduktion zu dem Ergebnis, dass auch die teilentgeltliche Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge aus dem Tatbestand des § 23 EStG ausscheidet. Denn Steuergegenstand der Regelung in § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind realisierte Werterhöhungen oder -minderungen aus verhältnismäßig kurzfristigen Umsatzgeschäften von Immobilien im Privatvermögen.

Bei der Übertragung von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unterhalb der historischen Anschaffungskosten kann es zu keinem realisierten Wertzuwachs kommen, der der ertragsteuerlichen Besteuerung zugänglich ist. Anderenfalls unterläge ein fiktiver steuerlicher Ertrag, nämlich aus einem reinen Vermögenstransfer im Wege der vorweggenommenen Erbfolge als Anknüpfungspunkt (steuerliches Substrat) – im Streitfall unter nahen Angehörigen – ohne einen positiven Cashflow beim Übertragenden zusätzlich der Ertragsteuer.

Beachten Sie | Das FG Niedersachsen stellte zudem heraus, dass eine tatsächliche Doppelbesteuerung des identischen Sachverhalts stattfindet,

Bei einer teilentgeltlichen Grundstücksübertragung realisiert der Schenker keinen tatsächlichen Wertzuwachs. Und ein nach § 23 EStG zu besteuernder Gewinn kann nicht entstehen, da der Ertragsteuer keine Vermögensverschiebungen im Privatvermögen unterliegen. Ein Wertzuwachs erfolgt nur beim Beschenkten, der damit den Regularien des ErbStG unterliegt.

Die Finanzverwaltung hat gegen die Entscheidung die Revision eingelegt (BFH IX R 17/24). Man darf – auch wegen der nicht unerheblichen praktischen Bedeutung der Rechtsfrage – gespannt sein, wie die Entscheidung des BFH ausfallen wird. In geeigneten Fällen sollten Steuerpflichtige die entsprechenden Steuerbescheide im Einspruchsweg offenhalten und auf die gesetzliche Verfahrensruhe nach § 363 Abs. 2 S. 2 AO verweisen.