Praxisleitfaden zur Beratung von Erbengemeinschaften als Vermieterin einer Immobilie (Teil 3)

Beabsichtigt die Erbengemeinschaft die Beendigung eines Mietverhältnisses, gibt es für sie keine mietrechtlichen Sondervorschriften. Der Erbfall begründet für die Erbengemeinschaft insbesondere kein Sonderkündigungsrecht; sie tritt lediglich als Rechtsnachfolgerin in den Mietvertrag ein. Für eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss daher – wie bei jedem anderen Vermieter – ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB vorliegen (etwa Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung). Auch im Gewerberaummietrecht steht der Erbengemeinschaft kein spezielles Kündigungsrecht infolge des Erbfalls zu; es gelten die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften (vgl. § 580a BGB).

Nach der Rechtsprechung des BGH (28.9.05, IV ZR 82/04; 28.4.06, LwZR 10/05) ist es für die Wirksamkeit der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses nicht zwingend erforderlich, dass alle Miterben die Kündigung gemeinschaftlich erklären. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 2038 Abs. 2 S. 1 BGB i. V. m. § 745 Abs. 1 BGB einzuordnen ist. In diesem Fall genügt ein entsprechender Mehrheitsbeschluss der Miterben, da § 745 BGB insoweit vorrangig gegenüber § 2040 BGB Anwendung findet. Erben können daher ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Immobilie wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, sofern die Kündigung dem Interesse aller Miterben dient und als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren ist (BGH 11.11.09, XII ZR 210/05; 20.10.10, XII ZR 25/09; 28.4.06, LwZR 10/05; 3.12.14, IV ZA 22/14; OLG Brandenburg 2.4.19, 3 U 33/18).

In bestimmten Fällen können Miterben wegen widerstreitender Interessen von der Beschlussfassung ausgeschlossen sein (BGH 29.3.71, III ZR 255/68, NJW 71, 1265; OLG Nürnberg 19.5.00, 6 U 4052/99). Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Miterbe in einer Weise persönlich betroffen ist, dass ein Interessenkonflikt vorliegt, etwa als wirtschaftlich Begünstigter oder Belasteter der Maßnahme. Ist der Erklärungsgegner zugleich Mitglied der Erbengemeinschaft, so ist er wegen des bestehenden Interessenkonflikts von der Mitwirkung an der betreffenden Entscheidung ausgeschlossen (BGHZ 56 S. 47; OLG Düsseldorf ZMR 98, 25, 27; LG Mannheim DWW 97 S. 151 betreffend Kündigung einer Erbengemeinschaft gegenüber einem Mieter, der seinerseits Mitglied der Erbengemeinschaft ist).

Praxisrelevant sind insbesondere Kündigungen von Wohnraummietverträgen wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und sogenannte Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (vgl. hierzu Monschau, MietRB 19, 151 ff.). Die Kündigung kann dabei auf den Eigenbedarf eines einzelnen Miterben oder eines seiner Familienangehörigen gestützt werden, wenn die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft die Maßnahme mittragen und sie als ordnungsgemäße Verwaltung beschließen (BGH 14.12.16, VIII ZR 232/15, NJW 17, 547).

In der Praxis erwägen Erbengemeinschaften mitunter, ein Mietverhältnis durch eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beenden. Beispielsweise haben sie im Wege der Universalsukzession eine vermietete Eigentumswohnung geerbt und beabsichtigen nun, diese zeitnah zu veräußern. Dabei stellen sie jedoch fest, dass im freihändigen Verkauf für eine vermietete Wohnung ein erheblicher Preisabschlag hingenommen werden müsste. Daraufhin entschließt sich die Erbengemeinschaft, das Mietverhältnis zu kündigen, und beruft sich zur Begründung auf ihre Absicht, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und eine bestmögliche wirtschaftliche Verwertung der Immobilie zu erzielen. Zwar kann ein Nachteil auch darin bestehen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Erben unrentabel ist – etwa weil mit der Verwaltung des Mietobjekts und der Aufteilung des Verkaufserlöses auf die einzelnen Miterben ein erheblicher Aufwand verbunden ist. Allerdings reicht dieser Umstand in der Regel nicht aus, um eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen. Die Erben müssen zunächst ernsthaft versuchen, die Wohnung im vermieteten Zustand zu veräußern. Maßgeblich ist, ob ein solcher Verkauf zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht möglich war (OLG Stuttgart, ZMR 06, 42, 44). Unter Umständen muss der Vermieter auch Verluste in Kauf nehmen. Eine ungünstige Preisentwicklung gehört zu den allgemeinen Risiken des Kapitalanlegers. Solche Risiken können nicht über eine Kündigung des Mietverhältnisses auf den Mieter abgewälzt werden; dies ist vom Schutzzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gedeckt (LG Mannheim ZMR 94, 568; LG Gießen NJW-RR 95, 331; LG Berlin NJW-RR 95, 332).

In der Praxis kommt es häufig vor, dass faktische Nutzungsverhältnisse bestehen, wenn eine Immobilie in den Nachlass fällt, die bereits von einem der Miterben allein und unentgeltlich genutzt wird. Dann stellt sich für die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft die Frage, ob entgangene Mieteinnahmen hinzunehmen sind und ob – sowie unter welchen Voraussetzungen – vom nutzenden Miterben eine Nutzungsentschädigung verlangt werden kann.

Da die Erbengemeinschaft regelmäßig über einen längeren Zeitraum fortbesteht, ist eine Verwaltung des Nachlasses erforderlich. § 2038 BGB bestimmt, dass den Erben die Verwaltung des Nachlasses gemeinschaftlich zusteht. Danach soll eine ordnungsgemäße Verwaltung erfolgen; die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen kann jeder Miterbe auch ohne Mitwirkung der anderen treffen, § 2038 Abs. 1 S. 1, 2 BGB. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung zählt auch die Bewirtschaftung (etwa durch Vermietung) von Nachlassimmobilien (BGH 29.3.71, III ZR 255/68, NJW 71, 1265 ff.; OLG Stuttgart 18.10.18, 19 U 83/18, ZEV 19, 144 ff.; OLG Rostock 19.3.18, 3 U 67/17, ZEV 18, 517 ff.).

Unproblematisch sind grds. Fälle, in denen die Nutzung durch Dritte auf einem bereits mit dem Erblasser geschlossenen Mietvertrag beruht. Auch wenn ein Miterbe eine Immobilie allein unter Ausschluss der übrigen Miterben nutzt, entsteht hierdurch noch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus §§ 812, 818 Abs. 2 BGB ist nicht gegeben, da der nutzende Miterbe aufgrund seiner erbrechtlichen Stellung ein Mitnutzungsrecht an der Immobilie hat; die §§ 812 ff. BGB sind insoweit subsidiär gegenüber den §§ 2038 Abs. 2, 741 BGB (LG Münster 26.9.14,10 O 160/08, ErbR 15, 108 ff.).

Beachten Sie | Allein aus dem Umstand, dass ein Miterbe sein eigenes Gebrauchsrecht nicht ausübt, folgt keine Verpflichtung des nutzenden Miterben, seinen Gebrauch einzuschränken oder zu beenden.

Die Erbengemeinschaft oder ein einzelner Miterbe kann aber nach ständiger Rechtsprechung eine Nutzungsentschädigung von dem allein nutzenden Miterben verlangen (vgl. nur BGH 10.6.15, IV ZR 69/14, ZEV 15, 590 ff.; 22.3.05, X ZR 152/03; 15.9.97, II ZR 94/96, NJW 98, 372), wenn zuvor entweder das Recht auf Mitbenutzung geltend gemacht wurde und verweigert wurde (§§ 2038 Abs. 2 S. 2, 743 Abs. 2 BGB) oder wenn eine Nutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB verlangt wurde, die dem billigen Ermessen entspricht und dem Interesse aller Teilhaber dient (§§ 2038 Abs. 2 S. 1, 745 Abs. 2 BGB). Ein Anspruch entsteht grds. erst ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung (ex nunc).

Welchen Inhalt das Verlangen nach Neuregelung der Nutzung gemäß § 745 Abs. 2 BGB haben muss, ist umstritten. Vielfach fordern Gerichte, dass der nutzende Miterbe ausdrücklich vor die Wahl gestellt wird, entweder auszuziehen oder eine Nutzungsentschädigung zu leisten. Eine bloße Zahlungsaufforderung genüge hierfür nicht (LG Mönchengladbach ErbR 16, 409; OLG Celle 9.6.09, 6 W 81/09; OLG Rostock 19.3.18, 3 U 67/17, ZEV 18, 517). Teilweise wird demgegenüber vertreten, dass bereits in der Zahlungsaufforderung das notwendige Verlangen auf Nutzungsänderung liege (AG Mönchengladbach, ZEV 20, 122). Das OLG Stuttgart (18.10.18, 19 U 83/18, ZEV 19, 144) hält es nicht für erforderlich, dem nutzenden Miterben eine Alternativentscheidung („Auszug oder Zahlung“) vorzulegen.

Beachten Sie | Eine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage, ob eine bloße Zahlungsaufforderung das erforderliche Verlangen im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB darstellen kann, steht bislang aus.

Da nach der Rechtsprechung des BGH bei der Bewertung von Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung auf die Sichtweise eines wirtschaftlich vernünftig handelnden Dritten abzustellen ist (BGH 11.11.09, XII ZR 210/05, ZEV 10, 36 ff.), ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein solcher Eigentümer keine unentgeltliche Überlassung dulden würde. Die isolierte Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung stellt daher eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 2038 Abs. 2 S. 1 BGB i. V. m. § 745 Abs. 2 BGB dar; es bedarf insoweit keines zusätzlichen Auszugsverlangens.

Beachten Sie | Ein objektiver Dritter würde unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten typischerweise entweder die Vermietung der Immobilie oder die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangen. Die Erbengemeinschaft muss in diesem Fall die laufenden immobilienbezogenen Kosten tragen – ohne Kompensation durch Mieteinnahmen. Die Nutzungsentschädigung entspricht daher in aller Regel dem berechtigten Interesse der nicht nutzenden Miterben.

Es steht der Billigkeit nicht entgegen, dass der nutzende Miterbe ein berechtigtes Interesse an der Fortführung der unentgeltlichen Nutzung hat. Dieses Interesse wird durch die Beteiligung an der Entschädigung, welche die objektbezogenen Kosten übersteigt, hinreichend berücksichtigt (OLG Stuttgart 18.10.18, 19 U 83/18). Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist regelmäßig nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne der §§ 226, 242 BGB (OLG Stuttgart 18.10.18, 19 U 83/18, ZEV 19, 144 ff.). Dies wäre nur anzunehmen, wenn die Geltendmachung ausschließlich der Schädigung eines anderen dient, ohne selbst einen Vorteil zu bringen (OLG Frankfurt 6.3.79, 3 Ws 9-25, NJW 79, 1613 f.).

Die Zahlung der Nutzungsentschädigung ist allein an die Erbengemeinschaft zu leisten. Eine Auszahlung an die Miterben entsprechend ihrer Quote stellt eine unzulässige Teilauseinandersetzung dar (§ 2038 Abs. 2 S. 2 BGB; OLG Rostock 19.3.18, 3 U 67/17, ZEV 18, 517 ff.).

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung kann unmittelbar durch Zahlungsklage geltend gemacht werden. Es handelt sich um einen gesetzlichen Anspruch, der keiner gesonderten Gestaltungsmaßnahme bedarf (BGH 14.11.88, II ZR 77/88 m. w. N.). Maßgeblich für die Höhe ist die ortsübliche Nettokaltmiete unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Größe der Immobilie. Mängel können zu einer entsprechenden Minderung führen. Bei Klagen gegen mehrere Miterben handelt es sich um notwendige Streitgenossen, die eine Widerklage auf Einräumung eines Mitgebrauchsrechts erheben können.

Eine Klage auf Nutzungsentschädigung ist sorgfältig vorzubereiten: Zuvor muss ein Mehrheitsbeschluss zur Nutzungsregelung nach § 745 Abs. 2 BGB gefasst werden. Wird auf Zustimmung zu einer Verwaltungsmaßnahme geklagt, ist diese im Antrag so konkret zu fassen, dass ein Urteil nach § 894 ZPO vollstreckbar ist (KG 15.12.22, 9 W 158/22, ZEV 23, 819). Ein Antrag, der lediglich die Zustimmung zur Zahlung einer Entschädigung mit anschließender Festlegung durch einen Sachverständigen verlangt, genügt diesem Bestimmtheitsgebot nicht (KG 15.12.22, 9 W 158/22, ZEV 23, 819). Auch die bloße Geltendmachung der Räumung ohne Konzept zur künftigen Nutzung erfüllt nicht die Anforderungen einer Verwaltung gemäß § 745 Abs. 2 BGB (KG 15.12.22, 9 W 158/22, ZEV 23, 819).

Beachten Sie | Die Nutzungsentschädigung steht ausschließlich der Erbengemeinschaft zu (vgl. BGH NJW 98, 372; OLG Stuttgart 18.10.18, 19 U 83/18), da sie als Frucht im Sinne von §§ 953, 2041 BGB dem Gesamthandsvermögen zuzurechnen ist, insbesondere, da § 953 BGB die Nutzungserträge der Sache dem Eigentümer zuweist, der hier gemeinschaftlich durch die Erbengemeinschaft vertreten ist. Einzelne Miterben haben bis zur Auseinandersetzung keinen Anspruch auf Auszahlung ihrer Quotenanteile. Diese Rechtslage verhindert eine Teilauseinandersetzung und garantiert die Gleichbehandlung aller Miterben.