Grundbuchberichtigung
Grundbuchberichtigung: Verlangen des Grundbuchamts nach einem Erbschein bei Vorliegen eines öffentlichen Testaments
03.04.2025
3 Min. Lesedauer
Apr. 2025
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ErbteilübertragungDie entgeltliche Erbteilübertragung an Dritte
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Hinweis an Redaktion
Verkauf des Erbteils ermöglicht ggf. schnellere Verwertung des Erbes
| Nicht jede Erbschaft lässt sich schnell zu Geld machen. Insbesondere diejenigen, die sich den Nachlass mit anderen Miterben teilen, müssen oft Jahre bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft warten. Da ist der Verkauf des eigenen Erbteils häufig der schnellste Weg, das Erbe finanziell zu verwerten. Dies ist nur ein Fall von vielen, bei dem die Erbteilübertragung zum Zuge kommt. Dieser Beitrag erläutert anhand eines Musterfalls mit Mustervereinbarung und Anmerkungen die entgeltliche Übertragung eines Erbteils an einen Dritten. |
Inhaltsverzeichnis
1. Musterfall
Beispielsfall |
Erbmasse besteht häufig letztlich nur noch aus Grundbesitz |
2. Musterformulierung mit Erläuterungen
Nachfolgend wird ein Mustervertrag mit Erläuterungen (in Anlehnung an Vetter, BeckOF-Vertrag, Form. 5.8.1.1, Stand: 1.1.25) vorgestellt.
Erbteilkaufvertrag an einen Dritten
§ 1 Vertragsgegenstand
(1) Erbfolge
Am … verstarb … in …
– nachfolgend auch Erblasser genannt –.
Der Erblasser wurde beerbt von:
- 1. A zu 1/3
- 2. B zu 1/3
- 3. C zu 1/3
Zum Nachweis der Erbfolge liegt eine Ausfertigung des Erbscheins des Amtsgerichts – Nachlassgericht – … vor.
Die Erbschaft wurde von allen Erben angenommen. Ein Rechtsstreit über das Erbrecht ist nicht anhängig. Auf die Nachlassakten des Amtsgerichts – Nachlassgericht – … wird Bezug genommen.
Dem Veräußerer steht somit an dem o. g. Nachlass ein Anteil von 1/3 zu. Dieser bildet den heutigen Vertragsgegenstand.
(2) Unbewegliches Vermögen
Zum Nachlass gehört folgender Grundbesitz: (es folgt die Wiedergabe der Grundbucheintragungen).
Sollte der Erblasser noch als Eigentümer eingetragen sein, wird die Grundbuchberichtigung beantragt.
(3) Weiterer Aktiv- und Passivnachlass
Hinsichtlich weiterer Nachlassgegenstände ist der Nachlass bereits vollständig auseinandergesetzt. Es bestehen nach Angaben der Beteiligten weder Nachlassverbindlichkeiten noch Beteiligungen an Gesellschaften.
Praxistipps | Die Kenntnis über eine Gesellschaftsbeteiligung ist für den Käufer bedeutsam. Gesellschaftsverträge enthalten häufig Regelungen zum Versterben von Anteilsinhabern (z. B. Erwerbs- oder Einziehungsrechte). Können solche Rechte von den Gesellschaftern/der Gesellschaft im Verkaufszeitpunkt noch geltend gemacht werden, können sie Einfluss auf den Wert des Erbteils entfalten. Die Praxis belegt, dass Nachlassverbindlichkeiten regelmäßig nicht bestehen. Für den Fall, dass sich später herausstellt, dass gleichwohl Verbindlichkeiten bestehen, kann die Regelung unter § 5 der Musterformulierung herangezogen werden. |
§ 2 Verkauf
A verkauft hiermit an X zur Alleinberechtigung den vorbezeichneten Erbteil mit allen Rechten und Pflichten.
Praxistipp | Nach § 2384 Abs. 1 BGB ist der Verkäufer den Nachlassgläubigern gegenüber verpflichtet, den Verkauf der Erbschaft und den Namen des Käufers unverzüglich dem Nachlassgericht anzuzeigen. Die Anzeige des Verkäufers wird durch die Anzeige des Käufers ersetzt. Diese Vorschrift gilt auch den Erbteilkauf (MüKo/Musielak, BGB, 9. Aufl., § 2384 Rn. 5). |
§ 3 Kaufpreis
(Hier werden die bei einem Rechtskauf üblichen Regelungen zur Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises sowie zur Vollstreckungsunterwerfung getroffen.)
§ 4 Erbteilübertragung, Verfügungsbeschränkung, Widerspruch
(1) Erbteilübertragung
Der Veräußerer tritt hiermit den unter § 1 Abs. 1 näher bezeichneten Erbteil an den Erwerber ab, den dieser hiermit annimmt.
(2) Verfügungsbeschränkung
Die Abtretung steht unter der aufschiebenden Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung. Die Bedingung gilt mit der Einreichung des Grundbuchberichtigungsantrages an das Grundbuchamt durch den Notar als eingetreten. Auf jeden Fall wird die Übertragung mit dem Vollzug der Grundbuchberichtigung wirksam.
Grundbucheintrag sichert Kaufpreiszahlung ab
Der Veräußerer bewilligt und der Erwerber beantragt, in das Grundbuch eine Verfügungsbeschränkung mit dem Inhalt einzutragen, dass der Veräußerer seinen Erbteil unter der aufschiebenden Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung veräußert hat. Der Erwerber bewilligt die Löschung der Verfügungsbeschränkung unter der Bedingung, dass der amtierende Notar deren Löschung beantragt. Der Notar wird angewiesen, den Antrag nur
Praxistipps | Alternativ kommt eine auflösend bedingte Abtretung des Erbteils in Betracht. In diesem Fall wird die Abtretung sofort wirksam. Sie entfällt aber rückwirkend, sollte der Veräußerer wegen Nichtzahlung des Kaufpreises vom Vertrag zurücktreten. Der Veräußerer wird geschützt, indem der Erwerber noch nicht in das Grundbuch eingetragen wird. Die Unrichtigkeit des Grundbuches wird durch einen Widerspruch offenkundig. Nach Zahlung des Kaufpreises wird das Grundbuch auf den Erwerber berichtigt. Der Widerspruch wird gelöscht. Bei der auflösend bedingten Abtretung könnte wie folgt formuliert werden: „Die Abtretung steht unter der auflösenden Bedingung des vom Veräußerer erklärten Rücktrittes vom Vertrag wegen nicht rechtzeitiger Kaufpreiszahlung. Der Veräußerer bewilligt und der Erwerber beantragt die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs. Der Erwerber bewilligt und beantragt bereits heute die Löschung des Widerspruchs Zug um Zug mit der vom Notar beantragten Grundbuchberichtigung.“ Erlöschen der Erbengemeinschaft verhindert Rückabwicklung Die auflösende Bedingung ist grunderwerbsteuerlich anders als die aufschiebende Bedingung zu bewerten. Während im Falle einer aufschiebenden Bedingung die Grunderwerbsteuer erst mit Bedingungseintritt (§ 14 Nr. 1 GrEStG) entsteht, entsteht die Steuerschuld bei der auflösenden Bedingung mit Abschluss des Erbteilkaufvertrages. In diesem Fall sind zur Rückabwicklung der Steuer die Bestimmungen des § 16 Abs. 2 GrEStG, insbesondere dessen Nr. 3, heranzuziehen. Die Beteiligten wollen häufig erreichen, dass die dingliche Rechtslage schnellstmöglich geändert wird. Die Motivation liefern hier die diversen 10-Jahresfristen, z. B. im Pflichtteils-, Schenkungsteuer- und Sozialhilferecht. In diesen Fällen ist die auflösend bedingte Abtretung eine vorteilhafte Alternative. |
- Zug um Zug mit Vollzug der Grundbuchberichtigung zu stellen oder
- wenn der Veräußerer den Notar informiert hat, dass er wegen Zahlungsverzugs vom Vertrag zurückgetreten ist und der Notar dem Erwerber schriftlich mitgeteilt hat, die Verfügungsbeschränkung löschen zu lassen, sofern er nicht innerhalb von 14 Tagen einen schriftlichen Nachweis der Zahlung oder die substanziierte Darlegung von Gründen für eine Nichtzahlung erhalten hat.
§ 5 Regelung beim Hinzutreten weiterer Nachlassgegenstände/-verbindlichkeiten
Sollte sich nachträglich herausstellen, dass zum Nachlass weitere als die in dieser Urkunde genannten Gegenstände oder Nachlassverbindlichkeiten gehören, werden sich die Beteiligten hiervon unverzüglich in Kenntnis setzen. In diesem Fall sind Veräußerer und Erwerber berechtigt, innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung von dem Vertrag zurückzutreten.
Praxistipp | In der Regel kennen die Beteiligten den Umfang des übertragenen Erbteils. Rechtssicher kann der Umfang aber nicht festgestellt werden. Es dürfte daher ggf. eine Bestimmung für den Fall zweckdienlich sein, dass andere Nachlassverhältnisse bestehen, die von der ursprünglichen Annahme der Parteien abweichen. |
§ 6 Mängelhaftung
Praxistipp | Die Haftung ergibt sich im Wesentlichen aus § 2376 BGB. Gleichwohl kann eine Bestimmung in den Vertrag aufgenommen werden. Denn regelmäßig besteht der Erwerbswunsch nur deshalb, weil zum Nachlass ein bestimmtes Grundstück gehört. Es kann daher wie folgt formuliert werden: |
Hinsichtlich der Beschaffenheit des veräußerten Erbteils erklärt der Veräußerer:
- Der Erbteil steht dem Veräußerer allein zu und wurde noch nicht anderweitig veräußert. Er ist auch nicht durch Verpfändung oder sonstige Rechte Dritter belastet oder durch die Anordnung der Testamentsvollstreckung oder der Nacherbfolge beschränkt.
- Alle angeordneten Vermächtnisse, Teilungsanordnungen, Auflagen und Pflichtteilsansprüche wurden bereits erfüllt.
- Die Erbschaftsteuer ist bezahlt.
- Eine unbeschränkte Haftung gegenüber allen oder einzelnen Nachlassgläubigern ist nicht eingetreten.
Der Veräußerer übernimmt die Haftung dafür, dass die unter § 1 Abs. 2 aufgeführten Nachlassgegenstände noch zum Nachlass gehören und nicht mit Rechten Dritter belastet sind, die sich nicht aus dieser Urkunde ergeben. (Ggf. ergänzen: Die in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Belastungen kennt der Erwerber. Er übernimmt diese Belastungen mit dem erworbenen Erbteil zur weiteren dinglichen Haftung, soweit diese nicht in Vollzug dieser Urkunde zur Löschung gebracht werden.).
Im Übrigen ist die Haftung des Veräußerers wegen eines Mangels ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für etwaige Sachmängel der zum Nachlass gehörigen Gegenstände, zum Beispiel hinsichtlich Bauzustand, Flächenmaß und schädlichen Bodenveränderungen. Nicht ausgeschlossen ist die Haftung für solche Mängel, die der Veräußerer arglistig verschwiegen hat. Eine Garantie wird nicht gegeben. Der Erwerber übernimmt den Erbteil in dem heutigen Zustand. Bisherige Aufwendungen des Veräußerers auf den Nachlass sind nicht zu ersetzen. Für bereits erfolgte Auseinandersetzungshandlungen schuldet der Veräußerer keinen Ersatz.
§ 7 Vorkaufsrechte der Miterben
Zeitlich beschränkte Vorkaufsrechte mit Rücktrittsrecht
Den Miterben steht nach §§ 2034 ff. BGB ein Vorkaufsrecht an dem veräußerten Erbanteil zu. Dieses ist innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab Mitteilung des rechtswirksamen Veräußerungsvertrages auszuüben. Der Notar wird beauftragt, bei den übrigen Miterben einen Vorkaufsrechtsverzicht einzuholen. Er ist auch zur Entgegennahme einer Vorkaufsrechtsausübungserklärung ermächtigt.
Im Falle der Ausübung eines Vorkaufsrechtes steht jedem Beteiligten ein Rücktrittsrecht von diesem Vertrag zu.
Praxistipps | Das Rücktrittsrecht der Beteiligten erfasst nicht den durch die Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Vorkäufer zustande kommenden Vertrag. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Vorkaufsverzichtserklärungen einzuholen. Sofern der Käufer die Vorkaufsberechtigten selbst informieren will, etwa aus Kostengründen, könnte ein Anschreiben an den Miterben/die Miterben etwa lauten: Musterschreiben an die Miterben zur Ausübung des Vorkaufsrechts in o. g. Angelegenheit habe ich einen Erbanteil an der ABC-Erbengemeinschaft
gekauft, an der auch Sie beteiligt sind. Gemäß § 2034 Abs. 1 BGB steht Ihnen ein Vorkaufsrecht an diesem Erbteil zu. Sie können daher den Erbteil zu den in dem Kaufvertrag genannten Konditionen erwerben. Anbei übersende ich eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt EUR ... Sofern Sie vorhaben, Ihr Vorkaufsrecht auszuüben, bitte ich um eine entsprechende Information. Bitte achten Sie unbedingt darauf, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb von zwei Monaten nach Zugang dieses Schreibens
erfolgt sein muss. Diese Frist kann nicht verlängert werden. Auch für den Fall, dass Sie auf Ihr Vorkaufsrecht verzichten, bitte ich um eine dahin gehende Information. In diesem Fall müssen Sie nichts Weiteres veranlassen. Zu Ihrer Arbeitserleichterung habe ich einen Vordruck beigelegt, den Sie durch entsprechendes Ankreuzen verwenden können. Bei Rückfragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen (Unterschrift)
Käufer (Anlagen) (Adresse des Käufers) Zu der Urkunde des Notars vom … (UVZ-Nr. …) erkläre ich, …, [ ] dass ich mein Vorkaufsrecht ausübe. [ ] dass ich unwiderruflich auf mein Vorkaufsrecht verzichte. Datum/Ort/Unterschrift |
§ 8 Rücktrittsrecht
Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung einer Hauptleistungspflicht
Sollte ein Vertragsteil die ihm nach diesem Vertrag obliegende Hauptleistungspflicht nach Fälligkeit nicht erfüllen, steht dem anderen Vertragsteil das Recht zu, von dem Vertrag zurückzutreten. Für den Rücktritt gelten die gesetzlichen Bestimmungen, jedoch mit der Maßgabe, dass eine vorherige Mahnung nicht erforderlich ist. Der Rücktritt ist dem Notar gegenüber unverzüglich anzuzeigen.
AUSGABE: EE 4/2025, S. 64 · ID: 50311163
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