Teilumbauten und Modernisierung in Abschnitten: Zeitbudgets und Haftungsrisiken im Griff haben

Die Baubehörde prüft im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren nur den räumlichen Umfang, der als räumlicher Umfang im Rahmen des Bauantrags (= Entwurfsplanung) konkret beantragt wird. Alles andere am vorhandenen Bauwerk bleibt bis auf Weiteres unberührt. Das bedeutet, dass der Bauantrag sich insoweit nicht auf das gesamte Bauwerk bezieht, sondern nur auf den räumlichen Umfang, der von Planung und Bauantrag betroffen ist. Dahinter stecken zwei Grundsätze, die fürs Tagesgeschäft von Bedeutung sind:

Die Genehmigungsbehörden akzeptieren grundsätzlich den Bestand vorhandener Altbauten und vertrauen darauf, dass diese (als sie errichtet oder schon mal umgebaut wurden) über eine wirksame Genehmigung verfügen. Damit werden sich auch Abstimmungen mit den Genehmigungsbehörden, die Kostenermittlungen und die Baubeschreibung nur auf den so markierten räumlichen anteiligen Umfang beziehen.

Steht im Projektverlauf eine Änderung des räumlichen Planungsumfangs an, liegen beste Voraussetzungen für einen Nachtrag zum Planungsvertrag vor. Denn die Änderungen gegenüber den vereinbarten Leistungen ergeben sich offenkundig als Folge der räumlichen Begrenzung des Planungs- bzw. Bauantragsumfangs.

Grundsätzlich genießen bestehende Gebäude aufgrund ihrer damals (rechtmäßig) erteilten Genehmigung Bestandsschutz. Daran kann das Amt in den weitaus meisten Fällen nicht rütteln. Diesen Bestandsschutz sollte man bei Teilumbauten oder Bauabschnitten, die auf mehrere Jahre verteilt sind, nicht leichtfertig verspielen, wenn die Leistungsumfänge der anstehenden Teilumbauten unklar sind. Dann hätte man doppeltes Pech, nämlich unklare Vertragsverhältnisse und darüber hinaus unnötigen Erörterungs- und Koordinierungsaufwand in Bezug auf den räumlichen Bauantragsumfang.

Das Thema betrifft alle Leistungsbilder. Deshalb sollten sich neben dem Objektplaner auch die Planer von Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen sowie die Fachplaner TA und Tragwerk damit auseinandersetzen.

Planerische Änderungen (= räumlicher Planungsumfang und räumlicher Bereich des Bauantrags) rühren oft daher, dass bei bestehenden Bauteilen ggf. auch außerhalb des vereinbarten räumlichen Planungsumfangs zeitgemäße Anforderungen planerisch berücksichtigt werden müssen.

Ist es beim Abschluss des Planungsvertrags noch nicht möglich, den räumlichen Planungsumfang einzugrenzen, bietet es sich an, diese Begrenzung in der Lph 2 zu regeln. Denn hier müssen Sie entsprechende zeichnerische Leistungen erbringen und eine Kostenschätzung erarbeiten.

Wird der Planungs- und Bauantragsumfang nicht räumlich eingegrenzt, könnte das für die zu erteilende Genehmigung zum Problem werden. Denn es muss aus der Genehmigung konkret hervorgehen, was aktuell genehmigt wird und was unverändert bestehen bleibt.

Die Genehmigungsbehörde darf allerdings ausnahmsweise Ertüchtigungen fordern, die über den räumlichen Planungs- und Bauantragsbereich hinausgehen. Das setzt aber voraus, dass eine konkrete Gefahr für die Gesundheit der Benutzer des umzubauenden Gebäudes besteht. Hier trägt die Genehmigungsbehörde die Herleitungspflicht. In dem Fall entfällt dann der darauf bezogene Bestandsschutz auf Anordnung der Behörde.

Verlangt die Genehmigungsbehörde im Zuge der Bearbeitung des Bauantrags auch Ertüchtigungen im darüber hinaus gehenden räumlichen Bereich, fällt eine Planungsänderung mit zusätzlichen anrechenbaren Kosten (= neue Kostenberechnung mit geändertem Honorar für den so erweiterten Planungsumfang) an. In einem solchen Fall ist der Nachtrag zum Planungsvertrag also leicht hergeleitet.