Neuer Verwalter muss Vermögensbericht erstellen

Im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den am 12.12.22 ausgeschiedenen Verwalter ging es darum, ob der Verwalter auch für das Jahr 2022 den Vermögensbericht zu erstellen hatte. Das AG verneinte dies, weil diese Pflicht erst nach Ablauf des Kalenderjahres entsteht (§ 28 Abs. 4 WEG). Die Berufung der Eigentümergemeinschaft hatte keinen Erfolg: Die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts gemäß § 28 Abs. 4 WEG entstehe erst nach Ablauf des Kalenderjahres und treffe den Verwalter, der zu diesem Zeitpunkt im Amt sei. Die Interessenlage beim Vermögensbericht sei identisch mit der bei der Jahresabrechnung (BGH 16.2.18, V ZR 89/17), da es sich um eine zusammenhängende Tätigkeit handele, da z. B. die Rückstände der Eigentümer oder Forderungen Dritter gegen die WEG sich häufig erst nach Erstellung der Jahresabrechnung ermitteln ließen. Gleiches gelte für die Darstellung der Rücklagen. In beiden Fällen bestehe die Verpflichtung erst nach Ablauf des Kalenderjahrs und treffe daher den Verwalter, der zu diesem Zeitpunkt im Amt ist. Eine Pflicht, einen Rumpfvermögensbericht vor Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen, bestehe nicht.

Schuldner des Vermögensberichts gegenüber den Eigentümern ist die Eigentümergemeinschaft (AG Hannover 23.3.21, 483 C 13214/20; LG Dortmund 1.3.22, 1 S 172/21; LG Bremen 8.2.24, 8 T 322/23; BGH 19.4.24, V ZR 167/23). Der Verwalter ist aber im Innenverhältnis zuständig. Daher hat die WEG einen klagbaren Anspruch gegen den Verwalter.

Bereits vor der WEG-Reform hat der BGH sich zur Jahresabrechnung eindeutig positioniert (BGH 16.2.18, V ZR 89/17): Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht (noch) Amtsinhaber ist. Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung ist spätestens mit Ablauf des Wirtschaftsjahres am 1.1. des Folgejahrs entstanden. Der zu diesem Zeitpunkt im Amt befindliche Verwalter muss die Abrechnung erstellen (vgl. auch LG Frankfurt/Main 9.11.23, 2-13 S 3/23; 28.11.24, 2-13 S 574/23).