Gesetzliche Ankündigungsfrist ist einzuhalten

Der Vermieter kündigte dem Wohnraummieter im Jahr 2017 mehrere Modernisierungsmaßnahmen an, ohne die gesetzliche Ankündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Der Mieter duldete die Maßnahmen. Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte der Vermieter die Miete in mehreren Schritten mit Mieterhöhungserklärungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB a. F.). Der Mieter zahlte, erklärte aber einen „Vorbehalt wegen Baumaßnahmen“. Im Jahr 2023 verlangte er vor Gericht Rückzahlung erhöhter Mieten aufgrund der Mieterhöhungserklärungen aus 2020 und 2021, soweit sie die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB (3 EUR/qm innerhalb von sechs Jahren) überschritten.

Der Mieter bezog sich auf die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 S. 2 EGBGB (zum Inkrafttreten der neuen Vorschrift des § 559 Abs. 3a BGB ab 1.1.19): „(1) Auf ein bis einschließlich 31.12.18 entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 556c und 559 BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 S. 1 BGB bis einschließlich 31.12.18 zugegangen ist. (2) Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 S. 1 BGB angekündigt, gilt S. 1 mit der Maßgabe, dass es anstelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 S. 2 BGB auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB ankommt.“

Das AG gab dem Mieter Recht. Die Modernisierungsankündigung war formell nicht ordnungsgemäß, da die Drei-Monats-Frist des § 555c Abs. 1 S. 1 BGB nicht eingehalten worden war. Die Ansicht des Vermieters, dass die Ankündigungsfrist für die Frage der Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsankündigung keine Rolle spiele, ergebe sich nicht aus dem Gesetz. Es komme daher nicht mehr auf den Zeitpunkt der Ankündigung (vor Inkrafttreten des § 559 Abs. 3a BGB), sondern auf den Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärungen an (teilweise nach Inkrafttreten des § 559 Abs. 3a BGB). Der Vermieter müsse sämtliche Beträge zurückzahlen, die von der Kappungsgrenze nicht gedeckt waren.

Beachten Sie | Achten Sie bei Gesetzesänderungen auf die Übergangsvorschriften. Hier war Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB einschlägig, der explizit auf die Ankündigungsfrist Bezug nimmt und von „nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 S. 1 BGB“ angekündigten Modernisierungsmaßnahmen spricht, ohne zwischen formeller und materieller Rechtmäßigkeit zu unterscheiden. § 555c Abs. 1 S. 1 BGB ist mit S. 2 Nr. 2 zu lesen mit der Folge, dass es für die Ankündigung nicht nur auf den tatsächlichen Beginn der Maßnahme ankommt, sondern auch darauf, dass der dort genannte Beginn der Maßnahme in zeitlicher Entfernung von noch mindestens drei Monaten liegt.