Das sind die Kernaussagen zum Mietrecht

Im Wesentlichen sind die folgenden Punkte zu Mietrecht im weiteren Sinne enthalten:

Unabhängig davon hat der Bundestag jeweils am 14.2.25 zwei Gesetzesentwürfe beschlossen, die noch von der alten Bundesregierung stammen. Sie unterfallen deshalb nicht der Diskontinuität, müssen also nach dem Scheitern der Ampel-Regierung nicht neu aufgesetzt werden, sondern werden jetzt dem Parlament zugeführt. Die Regelungsinhalte:

Die Mietpreisbremse soll ein weiteres Mal bis zum 31.12.29 verlängert werden (Kabinettsbeschluss vom 11.12.24 – Regierungsentwurf, BT-Drucksache 20/14672 vom 27.1.25, bereits im Bundesrat beschlossen am 14.2.25, BT-Drucksache 606/24 [Beschluss] vom 14.2.25). Die Mietpreisbremse soll auch für Neubauten, errichtet nach dem 1.10.14 bis zum 1.10.19, gelten.

Der Kreis der Neubauten, die unter die Preisbremse fallen, soll auf Neubauten erweitert werden, die bis zum 1.10.19 errichtet wurde (§ 556f S. 1 BGB-Entwurf).

Alle weiteren Vereinbarungen und Prüfaufträge aus dem Koalitionsvertrag der zerbrochenen „Bundes-Ampel“ werden im Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung der Wohnraummiete zusammengefasst. Dieser Gesetzesentwurf ist in den Bundesrat eingebracht worden (Gesetzesentwurf der Bundesregierung, BR-Drucksache 5/25 vom 3.1.25), der das Paket ebenfalls am 14.2.25 beschlossen hat (BR-Drucksache, a. a. O.).

Bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem soll die bereits von 20 % auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten künftig nochmals auf 11 % reduziert werden (§ 558 Abs. 3 BGB-E).

Schon zur Jahreswende 2019/2020 ist der Betrachtungszeitraum für Mietwerte, die innerhalb eines zu erarbeitenden Mietspiegels angesetzt werden, von vier Jahre auf sechs Jahre erweitert worden. Geplant ist, diesen Betrachtungszeitraum nun auf sieben Jahre auszudehnen (§ 558 Abs. 2 BGB-E).

Die aktuell bestehende Mietspiegelpflicht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern wird auf die Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels verdichtet, wenn die Gemeinde mindestens 100.000 Einwohner umfasst (§ 558d Abs. 4 BGB-E).

Hintergrund | Die Mietspiegelreform im Jahre 2022 hat den Gemeinden die Kompetenz verliehen, darüber zu entscheiden, ob in ihrem Gebiet ein qualifizierter Mietspiegel gelten soll, der aufwendig und nach besonderen wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist, oder ob es z. B. bei einem einfachen Mietspiegel auf der Basis erhobener, interpolierter und danach verhandelter Mietwerte bleiben kann. Hat die Gemeinde mehr als 50.000 Einwohner, muss sie einen Mietspiegel selbst erstellen oder erstellen lassen und danach anerkennen (§ 558c Abs. 4 S. 2 BGB). Sie kann entscheiden, ob sie den einfachen oder den qualifizierten Mietspiegel wählt. Zukünftig soll dies dahin verschärft werden, dass in Gemeinden ab 100.000 Einwohnern nur noch ein qualifizierter Mietspiegel Grundlage eines Mieterhöhungsverlangens sein darf (§ 558d Abs. 4 BGB-E). De facto bedeutet das, dass in diesen Fällen z. B. Haus & Grund und Mieterbund nicht mehr gemeinsam einfache Mietspiegel erstellen und verhandeln können. Aufgrund des hohen Statistikaufwands sind ihre Einflussmöglichkeiten innerhalb der Mietspiegelverhandlungen deutlich reduziert. Das hat nichts mit etwa fehlender Sachkenntnis zu tun, sondern ergibt sich daraus, dass die Datensätze und deren statistische Aufbereitung von den Kommunen gerne unter Verschluss gehalten werden. Die Nachprüfbarkeit der evaluierten Mietwerte ist damit stark eingeschränkt. Aufgrund ihrer hohen Komplexität in der Anwendung erfordern qualifizierte Mietspiegel auch einen weitaus höheren Beratungsaufwand.

Die Wirkung einer „Schonfristzahlung“ soll über eine erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hinaus auch auf eine hilfsweise erklärte fristgerechte Kündigung aus diesem Grund erstreckt werden (§ 573 Abs. 4 BGB-E). Der Koalitionsvertrag dampft dies auf „das 1. Mal“ ein.