Vermieter stimmt baulicher Veränderung schriftlich zu

Ein langfristiger Gewerberaummietvertrag sah vor, dass der Vermieter baulichen Veränderungen der Mietsache durch den Mieter zustimmen musste. Der Mieter sollte die Kosten und die Verantwortung für die Baumaßnahmen tragen und das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen des Vermieters in den ursprünglichen Zustand versetzen. Der Vermieter stimmte einer Umbaumaßnahme schriftlich zu. Daraufhin durchbrach der Mieter eine Wand, baute Bäder ein und errichtete eine Trennwand in einem Raum. Später kündigte der Vermieter das befristete Mietverhältnis deutlich vor Ablauf der vertraglichen Bindung. Er begründete das Kündigungsrecht mit einem Schriftformverstoß bezüglich der Abreden zu den Umbaumaßnahmen.

Die Klage des Mieters u. a. auf Mangelbeseitigung hatte vor dem LG Berlin keinen Erfolg, jedoch die Widerklage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe. Im Berufungsverfahren rügte der Vermieter insbesondere die mangelnde Schriftform. Die mieterseitigen baulichen Änderungen seien formlos vereinbart worden. Damit scheiterte er vor dem KG. Der ordentlichen Kündigung und damit einem Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe stehe die Befristung des Mietverhältnisses entgegen, da die Schriftform nach § 550 S. 1 BGB gewahrt sei. Eine formschädliche Vertragsänderung im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen liege nicht vor.

Beachten Sie | Vertragsänderungen müssen der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt. Treffen die Parteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vornehmen und wer die Kosten tragen muss, liegt die Annahme nahe, dass diese Abreden vertragswesentliche Bedeutung haben und daher der Schriftform unterliegen.

Sowohl der Wanddurchbruch als auch der Bädereinbau seien erhebliche bauliche Veränderungen, so das KG. Wegen der mietvertraglichen Regelung genügte eine schriftliche Zustimmung des Vermieters hierzu und es bedurfte keiner Nachtragsvereinbarung. Denn es gehe um eine einseitige Genehmigung für ein Umbaurecht des Mieters und nicht um eine zugunsten und zulasten beider Parteien getroffene Regelung zum Umbau, die nur durch eine zweiseitige Vereinbarung geändert werden könne. Der Mietvertrag sehe keine Änderung nur durch Einigung der Parteien vor; er mache bauliche Veränderungen der Mietsache gerade nicht von einer Parteivereinbarung abhängig, sondern (nur) von einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters, die vorliege. Das KG liegt damit auf der Linie des BGH, wonach eine Vereinbarung über Um- und Ausbauarbeiten am Mietobjekt stets eine wesentliche, dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung darstellt (BGH 25.11.15, XII ZR 114/14).