Immer Ärger mit dem Wäschetrocknen

Ob der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch darauf hat, dass dieser es unterlässt, Wäsche in der Wohnung zu trocknen (§ 541 BGB, § 535 BGB, § 1004 BGB) oder einen Anspruch auf Schadenersatz infolge einer schuldhaften Verletzung seiner Pflichten gemäß § 280 BGB hat, hängt vor allem davon ab, inwieweit Wäschetrocknen in der Wohnung als vertragsgemäße Nutzung anzusehen ist. Der BGH hat hierzu bisher keine Stellung bezogen. Umso interessanter ist die hierzu ergangene Rechtsprechung der Instanzgerichte.

Wie unterschiedlich die Sichtweise in der Rechtsprechung ist, wird bereits am folgenden Fall deutlich:

Das Gericht meinte, die beabsichtigte Rechtsverfolgung habe keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Begründung: Das Wäschetrocknen in der Mietwohnung stelle keine vertragsgemäße Nutzung dar, wenn ein Gemeinschaftstrockenkeller in ausreichender Größe vorhanden sei. Denn durch Wäschetrocknen in der Wohnung könne es zu Feuchtigkeitsschäden kommen. Daher werde die Mieterin durch das Verbot in der Hausordnung nicht unangemessen benachteiligt (AG Düsseldorf 31.3.08, 53 C 1736/08, WuM 08, 547).

Die Mieterin hatte mit der von ihr eingelegten sofortigen Beschwerde Erfolg. Das LG Düsseldorf bewilligte die begehrte PKH. Sein Argument: Es sei nicht auszuschließen, dass die Mieterin mit ihrem Antrag Erfolg haben könne. Das in der Hausordnung geregelte Verbot des Wäschetrocknens sei trotz vorhandenen Trocknungsraums als bedenklich anzusehen, weil dadurch der Gebrauch der Mietsache erheblich eingeschränkt werde. Zumindest teilweise werde daher die Auffassung vertreten, dass das Trocknen von Wäsche in der Mietwohnung zulässig sei. Dementsprechend erscheine es vertretbar, das Trocknen von Wäsche auf Wäscheständern o. Ä. in der Wohnung für vom gewöhnlichen Mietgebrauch umfasst zu sehen, soweit sich das „Trockenaufkommen“ im Rahmen des Üblichen halte (18.4.08, 21 T 38/08, WuM 08, 547).

Das AG Düsseldorf wies die Klage des Vermieters dann ab (23.7.08, 53 C 1736/08, a. a. O.). Es vertrat nun den Standpunkt, dass das Trocknen von Wäsche in der Wohnung auch bei vorhandenem Trocknungsraum als vertragsgemäße Nutzung anzusehen ist, wenn sich diese im üblichen Rahmen bewege. Hiervon sei nach dem Vortrag der Mieterin auszugehen, wonach sie dreimal pro Monat die Wäsche in der Wohnung gewaschen und getrocknet habe. Der Vermieter hätte darlegen und beweisen müssen, dass die Mieterin häufiger als im üblichen Rahmen in der Wohnung Wäsche getrocknet bzw. dass sie durch ihr Verhalten die Substanz der Wohnung gefährdet habe. Vorliegend sei der Vermieter jedoch nicht seiner Darlegungslast nachgekommen.

Das AG Stuttgart entschied: Der Vermieter ist zur Instandhaltung der Wohnung und anteiligen Rückzahlung der Miete in Höhe von 10 Prozent ab dem Zeitpunkt der Rüge verpflichtet. Begründung: Der Schimmel sei baubedingt entstanden. Dem Mieter könne kein Fehlverhalten angelastet werden. Vor allem dürfe der Vermieter ihm nicht vorwerfen, dass er gelegentlich Wäsche in der Wohnung getrocknet habe. Denn im Haus gebe es keinen Trocknungsraum oder sonstige Trocknungsvorrichtungen. In dieser Situation gehöre das Trocknen der Wäsche in der Wohnung zum üblichen Verhalten des Nutzers. Denn es gebe für ihn keine Alternative (AG Stuttgart 9.2.21, 37 C 1506/19, WuM 21, 418).

Das AG Naumburg wies die Klage des Vermieters ab. Die fristlose Kündigung sei rechtswidrig. Begründung: Der Mieter habe sich durch das Trocknen von Wäsche in seiner Wohnung nicht erheblich vertragswidrig verhalten. Dafür spreche auch, dass er dort nur alle sechs bis acht Wochen Wäsche gewaschen und getrocknet hatte.

Inwieweit der Vermieter einen Trocknungsraum zur Verfügung gestellt hatte, lässt sich den Entscheidungsgründen nicht entnehmen (AG Naumburg 29.9.92, 3 C 290/92, WuM 92, 680).

Vermieter sollten das Wäschetrocknen in der Wohnung allenfalls verbieten, wenn sie ihren Mietern einen Trocknungsraum mit ausreichender Kapazität zur Verfügung stellen können.

Aber selbst dann müssen sie damit rechnen, dass Gerichte zu ihren Ungunsten entscheiden. Von daher gehen sie mit einer Klage ein erhebliches Kostenrisiko ein.

Beachten Sie | Mieter müssen auch ohne einen solchen Hinweis darauf achten, dass sie beim Aufhängen von feuchter Wäsche in ihrer Wohnung genügend heizen und lüften. Dadurch vermeiden sie, dass Feuchtigkeitsschäden auftreten.