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AbschreibungDie Sonder-AfA nach § 7b EStG ab 2023: BMF stellt neue Ausfüllformulare zur Verfügung
Abo-Inhalt06.06.20244 Min. Lesedauer
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Hinweis an Redaktion
| Mit dem Wachstumschancengesetz (WCG) hat der Gesetzgeber die in § 7b EStG verankerte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau erheblich verbessert. Jetzt hat das BMF nachgezogen und die entsprechenden offiziellen Ausfüllunterlagen veröffentlicht. |
Die Historie zur Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau
§ 7b EStG ist verlängert und verbessert worden
Mittels § 7b EStG will der Gesetzgeber den Mietwohnungsneubau ankurbeln. Die Gesetzeshistorie begann im Jahr 2018. Begünstigt waren (und sind) Maßnahmen, um
- neue Wohnungen i. S. v. § 181 Abs. 9 BewG zu schaffen,
- die im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu (nicht kurzfristigen) Wohnzwecken dienen und
- insbesondere die aufgewendeten Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2018 nicht übersteigen.
Das gilt nach dem Wachstumschancengesetz ab 2023
Durch das WCG ist einerseits der Begünstigungszeitraum erweitert worden. So kann auch die Schaffung von neuen Wohnungen i. S .d. § 181 Abs. 9 BewG begünstigt sein, wenn der Bauantrag bzw. die Bauanzeige in der Zeit nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.01.2029 gestellt wird. Außerdem wurde infolge der erheblich gestiegenen Baukosten auch die Grenze von bisher 3.000 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche auf 5.200 Euro erheblich angehoben.
Einziger Haken an der Neuregelung: Während es für die Sonderabschreibungen bisher nicht auf die Energieeffizienz ankam, ist nun Voraussetzung, dass das Gebäude die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Das muss durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNK) nachgewiesen werden.
Die beiden Begünstigungszeiträume für § 7b EStG
Tabelle liefert systematischen Überblick
Wegen des Zusammenspiels zwischen bisheriger und neuer Regelung sind per se alle Neubauten vom Anwendungsbereich des § 7b EStG ausgeschlossen, deren Bauantrag bzw. -anzeige im Jahr 2022 gestellt wurde. Wollen Sie für ein Mietobjekt eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG vornehmen, müssen Sie also zunächst prüfen, welche Regelung für welchen Zeitraum gilt und welche Voraussetzungen zu erfüllen sind. Die Informationen entnehmen Sie folgender Übersicht:
| Bauantrag/Bauanzeige im Zeitraum | |||
| 01.09.2018 bis 31.12.2021 | 2022 | 01.01.2023 bis 31.10.2029 | |
Art des Objekts | Neue Wohnungen | - | Neue Wohnungen |
Belegenheit des Objekts | EU/EWR | - | EU/EWR |
Standard des Objekts | egal | - | mind. Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse |
Baukostenobergrenze | 3.000 Euro je m² Wohnfläche | - | 5.200 Euro je m² Wohnfläche |
Bemessungsgrundlage (BMG) für Sonder-AfA | AK/HK, maximal aber 2.000 Euro je m² Wohnfläche | - | AK/HK, maximal aber 4.000 Euro je m² Wohnfläche |
Höhe der Sonder-AfA | Fünf Prozent der BMG | - | Fünf Prozent der BMG |
Sonder-AfA für VZ | Jahr der Anschaffung/Herstellung + drei Folgejahre | - | Jahr der Anschaffung/Herstellung + drei Folgejahre |
Die Ermittlung der Sonderabschreibung ab 2023
Werden die Anforderungen des § 7b EStG erfüllt, können Sie im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden drei Jahren (insgesamt also viermal) neben der (erhöhten) Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG Sonderabschreibungen von bis zu jährlich fünf Prozent in Anspruch nehmen.
Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen sind jedoch nicht wie bei der normalen Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) in jedem Fall die insgesamt auf das Gebäude bzw. die Wohnung entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sondern vielmehr maximal 4.000 Euro (zuvor 2.000 Euro) der Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche (s. oben).
Die Geltendmachung der Sonder-AfA
Um die Sonder-AfA geltend zu machen, müssen Sie offizielle Formulare verwenden. Darauf hat das BMF jetzt mit Schreiben vom 29.05.2024 (Az. IV C 3 – S 2197/19/10009 :010, Abruf-Nr. 241794) hingewiesen. Das entsprechende Formular ist auf der BMF-Website veröffentlicht (Abruf-Nr. 241795).
Sonder-AfA mit neuer degressiver AfA kombinieren
Die steuerlich attraktivste Abschreibungs-
variante
Optimieren können Sie die Abschreibung, wenn Sie die Sonder-AfA mit der der degressiven AfA kombinieren, die der Gesetzgeber mit dem WCG in § 7 Abs. 5a EStG eingeführt hat. Dadurch ist es möglich, die Immobilie binnen der ersten vier Jahre um über 37 Prozent abzuschreiben!
Beispiel | |||||||||||||||||||||||||
Die auf eine Wohnimmobilie entfallenden Anschaffungskosten betragen 300.000 Euro. Auf das Gebäude entfallen davon 250.000 Euro. Die Immobilie erfüllt sowohl die Voraussetzungen für die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG als auch für die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. | |||||||||||||||||||||||||
Binnen der ersten vier Jahre werden somit 37,1 Prozent des Gebäudes steuerwirksam abgeschrieben (92.748 Euro von 250.000 Euro). Wird die Abschreibungsreihe über zehnJahre fortgesetzt, lassen sich sogar 53,8 Prozent abschreiben. Der Vorteil: Bereits einen Tag später kann die Immobilie steuerfrei veräußert werden (kein § 23 EStG, da außerhalb der Zehn-Jahres-Frist). Daher eignet sich die Kombination der degressiven Abschreibung mit der Sonderabschreibung insbesondere auch für die Vermietung an Angehörige zur kurzfristigen Verluststeigerung, wenn in absehbarer Zeit eine gewinnbringende Veräußerung der Immobilie geplant ist. |
Die neue degressive Abschreibung kann nicht für alle Gebäude beansprucht werden, da vier Voraussetzungen zu erfüllen sind: Das Gebäude muss
- 1. in einem Mitgliedstaat der EU oder dem EWR (EU zzgl. Island, Lichtenstein und Norwegen) belegen sein,
- 2. Wohnzwecken dienen,
- 3. vom Steuerzahler hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sein, und es
- 4. mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen oder die Anschaffung aufgrund eines nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags erfolgt sein. Als Beginn der Herstellung gilt dabei das Datum in der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnsanzeige, wobei hier den Steuerzahler die Nachweispflicht trifft. Sollten landesrechtlich im Einzelfall keine Baubeginnsanzeigen vorgeschrieben sein, muss der Steuerzahler erklären, dass er den Baubeginn gegenüber der zuständigen Baubehörde freiwillig angezeigt hat.
ID: 50051420
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