Wohnraum an Beschäftigte vermieten: Das müssen Sie als Praxisinhaber beachten

Eine Wohnung wird zur Werkswohnung, wenn ein Arbeitsverhältnis der Anlass des Abschlusses des Mietvertrages ist. Der Arbeitgeber vermietet die spezielle Wohnung ausschließlich an Mitarbeiter. Miet- und Arbeitsvertrag sind rechtlich zwar eigenständige Verträge, allerdings aneinandergekoppelt. Diese Koppelung führt nicht dazu, dass die Beendigung des einen Vertrages, das Ende des anderen bedingt.

Bei einer Vermietung an Angehörige genügen 50 Prozent des Vergleichswerts zur Sicherung des vollen Werbungskostenabzugs. Allerdings ist dem Finanzamt eine Ertragsprognose darzulegen, nach der sich über die voraussichtliche Nutzungsdauer der Wohnung ein Totalüberschuss ergibt. Um die o. g. Vorgabe einzuhalten, müssen Vermieter regelmäßig die Miete dem lokalen Mietspiegel anpassen. Potenzielle Mitarbeiter/Mieter sollten im Vorfeld informiert werden, dass die beim Einzug vereinbarte Miete regelmäßig angepasst werden kann.

Steuerrechtlich sind Wohnungen in sich geschlossene Einheiten mit Küche oder Kochgelegenheit und Toilette oder Bad. Bereits ein Ein-Zimmer-Appartement gilt als Wohnung. Zimmer für Aushilfen oder Auszubildende, die Bad und Küche gemeinsam mit anderen nutzen, fallen unter die Kategorie der Unterkunft. Eine Unterkunft ist steuerlich mit dem Sachbezugswert anzusetzen, der jährlich angepasst wird. Stellt der Therapeut eine Unterkunft kostenlos zur Verfügung, unterliegen 2025 monatlich 282 Euro der Besteuerung. Für Jugendliche und Auszubildende setzt das Finanzamt monatlich 239,70 Euro an. Bei einer verbilligten Überlassung ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Sachbezugswert und der vom Mitarbeiter entrichteten Miete für diesen steuerpflichtig. Kann der Arbeitgeber belegen, dass niedrigere Werte ortsüblich sind, können diese angesetzt werden. Der Vermieter sollte die Begründung der Miethöhe schriftlich dokumentieren, evtl. durch den Einbezug eines externen Experten bzw. eines lokalen Immobilienmaklers.

Wichtig | Vermietet ein Therapeut ein möbliertes Zimmer, wird der Sachbezugswert von 282 Euro im Monat steuer- und abgabenpflichtig. Das Finanzamt berücksichtigt die tatsächliche Miethöhe und die Nebenkosten nicht. Die tatsächlichen Kosten mindern das steuerliche Ergebnis des Praxisinhabers.

Bei der folgenden Berechnung wird davon ausgegangen, dass der Erwerb und die Vermietung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vergleichsweise rentabel wie alternative Anlageformen sind, es irrelevant ist, ob der Therapeut mit seinen Finanzmitteln ein Haus oder eine Wohnung erwirbt/erbaut und vermietet oder andere Investitionen vornimmt.