Die Marktwertmethode: So viel ist Ihr Architektur- oder Ingenieurbüro wert

Die Wertermittlung bildet die Grundlage für die Preisverhandlungen im Rahmen von Unternehmensnachfolgen außerhalb der Familie. Hier muss noch unterschieden werden, ob der Käufer ein fremder Dritter ist oder ob es sich um einen Mitarbeiter handelt.

Wertermittlungen aus anderen Gründen sind erforderlich, wenn kein echter Marktpreis entsteht. In den meisten Fällen wird das Ziel verfolgt, für erbschaft-, schenkung- und ertragsteuerliche Zwecke einen „objektiven“ Unternehmenswert zu ermitteln.

Wertermittlungen werden in der Regel von Wirtschaftsprüfern oder Steuerberatern durchgeführt. Dabei wird regelmäßig das Ertragswertverfahren nach Grundsätzen des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland angewendet. Von entscheidender Bedeutung bei der Erstellung eines Bewertungsgutachtens nach IDW S 1 ist, dass der Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer über fundierte Kenntnisse der tatsächlichen Marktpreise von Planungsbüros verfügt.

Wichtig | Insbesondere bei kleinen (bis zehn Mitarbeiter) und mittleren Ingenieurbüros (zehn bis 30 Mitarbeiter) kann eine unzureichende Kenntnis der Marktpreise zu einer überhöhten Bewertung führen, die nicht im Interesse des Büroinhabers ist. Es empfiehlt sich daher, das Ergebnis des Ertragswertverfahrens mit einer Ermittlung gemäß Marktwertmethode zu vergleichen.

Bei einer Ertragswertberechnung nach IDW S 1 ist zunächst zu berücksichtigen, dass die besondere Situation von kleinen bzw. mittleren Bürogrößen zu beachten ist. Die Bundessteuerberaterkammer hat im März 2014 Hinweise zu den Besonderheiten bei der Ermittlung eines objektivierten Unternehmenswerts kleiner und mittelgroßer Unternehmen veröffentlicht. Eine gute Erläuterung des Ertragswertverfahrens finden Interessierte im VBI-Leitfaden „Nachfolge im Planungsbüro“, der auf der Verbandswebsite (www.vbi.de/shop) erhältlich ist.

Gerade bei kleinen Büros wird das Ergebnis in hohem Maße und bei ganz kleinen Firmen (mit weniger als fünf Beschäftigten) aber praktisch allein vom Inhaber bestimmt. Zudem ist bei diesen Büros nicht davon auszugehen, dass der Übernehmer auch bei einer längeren Übergangsperiode wirtschaftlich genauso erfolgreich weiterarbeiten wird wie der bisherige Inhaber.

Ein weiteres Grundproblem stellt die Planung der zukünftigen Erträge dar. Das Ertragswertverfahren basiert auf einer detaillierten Bilanz-, Gewinn- und Verlustrechnungs- sowie Cashflow-Planung für einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren, aus der die zukünftigen Erträge ermittelt werden. Eine solche Planung ist jedoch mit zahlreichen Unsicherheitsfaktoren behaftet, insbesondere eben bei kleinen Büros.

Im Rahmen der Zukunftsplanung werden vom Berater ggf. nicht notwendige Betriebsausgaben (z. B. Pkw der Familienangehörigen) aus der Planungsrechnung eliminiert und ggf. auf den ersten Blick überhöhte Gehaltszahlungen an den Inhaber an das niedrigere, für einen Fremdgeschäftsführer angemessene Gehalt angepasst. Einer solchen Anpassung liegt die Annahme zugrunde, dass ein Fremdgeschäftsführer das Unternehmen ebenso erfolgreich weiterführen wird wie der bisherige Inhaber. Ob dies in der Realität tatsächlich der Fall sein wird, darf bezweifelt werden. Vernünftigerweise wird man diese Risiken in Form eines Abschlags auf zukünftige Gewinne in die Bewertung einfließen lassen. Mit anderen Worten: Der Wert des Alteigentümers „verflüchtigt“ sich im Laufe der Zeit.

Ein dritter Faktor für überhöhte Unternehmenswerte kann sich aus dem Kalkulationszinssatz ergeben. Dieser setzt sich aus dem Basiszinssatz und einem Risikozuschlag zusammen. Da es für kleine Unternehmen keine Marktdaten zu Risikozuschlägen gibt, sind diese völlig intransparent.

Im vorgenannten VBI-Leitfaden wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 11,6 Prozent gerechnet. Er setzt sich aus einem Basiszinssatz nach Steuern von 1,1 Prozent und einem Risikozuschlag von 10,5 Prozent zusammen. Allein das Risiko in der Person des Nachfolgers würde auch deutlich höhere Zuschläge rechtfertigen. Hinzu kommen technologische Veränderungen wie die fortschreitende Digitalisierung und externe Markteinflüsse (Personalengpässe, Ukraine-Krieg, Inflation etc.). All dies zusammen würde Risikozuschläge von 20 bis 30 Prozent rechtfertigen.

Wichtig | In der Summe der o. g. Aspekte ist festzuhalten, dass das Ziel, einen „objektiven Unternehmenswert“ für kleine Unternehmen zu ermitteln, mit dem IDW S1-Verfahren nur auf dem Papier erreicht werden kann. Aufgrund der Vielzahl der für die Berechnung zu treffenden Annahmen können sich sehr schnell Unternehmenswerte ergeben, die den tatsächlich erzielbaren Marktpreis bei einem Verkauf deutlich übersteigen.

Ein nach den Erfahrungen des Verfassers wesentlich pragmatischerer Ansatz, um den Wert eines Architektur- oder Ingenieurbüros zu ermitteln, ist die bereits erwähnte Marktwert- oder Multiplikatormethode.

Dabei werden Kennzahlen der letzten Geschäftsjahre wie Umsatz, Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT - Earnings Before Interest and Tax) herangezogen und mit einem Faktor multipliziert, der aus vergleichbaren Verkaufstransaktionen abgeleitet wird. Dieses Verfahren hat sich in der täglichen Unternehmensverkaufspraxis weitgehend durchgesetzt.

Bei Ingenieur- und Architekturbüros wird in der Regel das durchschnittliche EBIT der letzten zwei bis drei Jahre als Bezugsgröße herangezogen. Je nach Einschätzung der zukünftigen Ertragslage wird dieses EBIT leicht angepasst und mit einem Faktor X multipliziert. Die spannende Frage dabei ist, wie hoch dieser Faktor X angesetzt wird.

Für Unternehmen mit einem Jahresumsatz zwischen 20 und 50 Mio. Euro kann man auf Datenbanken zugreifen, in denen durchschnittliche EBIT-Multiplikatoren für verschiedene Branchen zu finden sind.

Eine Quelle, die dabei häufig verwendet wird, sind die „Finance Multiples“ (www.finance-magazin.de). Diese basieren auf veröffentlichten tatsächlichen Kaufpreisen oder Expertenschätzungen. Für kleinere Unternehmen verwenden Berater in der Regel die „DUB KMU Multiples“ (www.dub.de/unternehmenswert-berechnen/kmu-multiples/), die für Unternehmensgrößen unter 20 Mio. Euro konzipiert wurden.

Derzeit wird dort für Beratungsleistungen, zu denen auch Ingenieur- und Architekturbüros zählen, ein Faktor mit einer Bandbreite von 3,2 bis 9,0 und einem Mittelwert von 6,2 angegeben. Dies entspricht der von potenziellen Verkäufern häufig genannten Erwartung einer Bewertung ihrer Unternehmen mit einem EBIT-Multiple von fünf bis sechs.

Warum aber ist die Bandbreite der „DUB KMU-Multiples“ so groß? Ein Umsatz von 20 Mio. Euro steht für ein Unternehmen mit 150 bis 200 Mitarbeitern. Wenn es aber darum geht, ein Büro mit fünf bis zehn Mitarbeitern zu bewerten, ist die Risikosituation für einen Käufer eine ganz andere als bei einem großen Büro. Das liegt vor allem daran, dass bei einem Büro mit 200 Mitarbeitern und einer entsprechenden Managementstruktur mit häufig mehreren Geschäftsführern sowie Abteilungs- und Niederlassungsleitern davon ausgegangen werden kann, dass der Unternehmenserfolg weniger „am Eigentümer hängt“ als eben bei einem sehr kleinen Büro.

Hinzu kommt die Mobilität der Mitarbeiter auf dem Arbeitsmarkt. Verliert ein Büroinhaber, der lediglich zwei angestellte Ingenieure hat, einen oder gar beide, so kann dies eine existenzielle Bedrohung für das Büro darstellen, da laufende Projekte plötzlich nicht mehr bearbeitet werden können. Bei großen Ingenieurbüros ist dieses Risiko hingegen vergleichsweise gering.

Im Allgemeinen werden für Bürogrößen ab ca. 50 Mitarbeitern Multiplikatoren von plus/minus 5 erwartet. Unternehmen mit weniger als fünf Mitarbeitern sind nahezu unverkäuflich. Hier liegt der Multiplikator dann bei unter 1. Für Büros mit zehn bis 30 Mitarbeitern wird der angemessene EBIT-Multiplikator am unteren Ende der DUB-KMU-Multiplikatoren liegen, d. h. zwischen 3 und 4.

Wichtig | Je interessanter das fachliche Angebot eines Unternehmens (z. B. Brandschutz, Elektroplanung oder BIM-Management) und je unabhängiger das Büro im Tagesgeschäft vom Eigentümer ist, desto höher der Multiplikator.

Häufig übersehen potenzielle Verkäufer bei Kaufpreisverhandlungen mit Mitarbeitern, dass der Eigentümer in hohem Maße von seinen wichtigsten Mitarbeitern abhängig ist. Diese haben daher eine stärkere Verhandlungsposition als ein fremder Dritter. Oder anders ausgedrückt: Der Verkäufer muss den Mitarbeitern beim Kaufpreis entgegenkommen. Dies führt nicht selten zu folgendem Szenario:

Der Inhaber sucht eine Altersnachfolge und denkt dabei an seinen wichtigsten Mitarbeiter als Nachfolger. Er lässt sich von seinem Steuerberater eine Unternehmensbewertung erstellen, die z. B. für ein Büro mit einer Mio. Umsatz und insgesamt zehn Mitarbeitern mit einem EBIT-Multiple (umgerechnet aus dem IDW S1-Ansatz) von fünf zu einem viel zu hohen (Verkaufs-)Wert kommt. Auf dieser Basis geht er in das Gespräch mit dem Mitarbeiter. Dieser lehnt ab, weil ihm der Kaufpreis und das damit verbundene persönliche Risiko zu hoch sind.

Daraufhin sucht der Eigentümer einen fremden Dritten am Markt und der Mitarbeiter verlässt verärgert das Unternehmen. Ohne diesen Mitarbeiter, der als einziger den Eigentümer ersetzen könnte, ist das Unternehmen aber praktisch unverkäuflich geworden und der Eigentümer steht vor einem Scherbenhaufen. Wäre er mit einer für diese Situation angemessenen Bewertung mit einem Faktor von 2,5 bis 3,5 in die Gespräche gegangen, wäre eine Einigung wahrscheinlich möglich gewesen.

In der Grafik ist der Zusammenhang zwischen EBIT-Multiple und Unternehmensgröße, ausgedrückt in Mio. Euro-Jahresumsatz, basierend auf realen Verkaufsdaten dargestellt:

Die vorstehenden Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf die Ermittlung des Unternehmenswerts. Für die Ermittlung des eigentlichen Kaufpreises ist noch zu klären, wie die so genannten „Net Cash-“ bzw. „Net Debt“-Positionen aussehen, die zum Unternehmenswert hinzuzurechnen bzw. abzuziehen sind, um zum Kaufpreis zu gelangen. Das ist in der folgenden Tabelle exemplarisch dargestellt. Typische Cash-Positionen (Barmittel und ähnliche Positionen) sind zum einen der Kassenbestand oder auch Forderungen gegen Gesellschafter oder Mitarbeiter. Typische Debt-Positionen (Schulden und ähnliche Positionen) sind Bankverbindlichkeiten, Pensionsrückstellungen oder auch Rückstellungen für Schadensfälle.

Hinzu kommt als weiterer Faktor die Bereinigung des sog. Umlaufvermögens (Working Capital), das sich vereinfacht aus den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (LL) zuzüglich der Vorräte abzüglich der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie der erhaltenen Anzahlungen zusammensetzt. Ist das Umlaufvermögen niedriger als im Jahresdurchschnitt, was typischerweise am Ende des Kalenderjahres der Fall ist, wird ein Käufer versuchen, den Kaufpreis zu reduzieren, ist das Umlaufvermögen höher als im Jahresdurchschnitt, wird der Verkäufer auf einen Ausgleich drängen.

Nachfolgend eine sehr vereinfachte Darstellung zur Anpassung des Umlaufvermögens. Hier ist der Stichtagswert mit 30.000 Euro um 50.000 Euro niedriger als der mittlere Jahreswert: Ein qualifizierter Käufer wird versuchen, den endgültigen Kaufpreis um diesen Betrag zu reduzieren.