Die Schlusszahlungseinrede des Bauherrn: Das sollten Objektüberwacher wissen

Damit Ihr Auftraggeber den Joker „Schlusszahlungseinrede“ ziehen kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.

Die erste Voraussetzung für die Schlusszahlungseinrede des Bauherrn ist, dass der Bauunternehmer eine Schlussrechnung vorlegt. Besondere Anforderungen muss die Schlussrechnung nicht erfüllen, insbesondere muss sie nicht prüfbar sein.

Für die Schlusszahlungseinrede ist es auch ausreichend, wenn der Bauherr die Schlussrechnung nach § 14 Abs. 4 VOB/B aufgestellt hat bzw. hat aufstellen lassen. Dies kann der Bauherr tun, wenn der Bauunternehmer innerhalb einer vom Bauherrn gesetzten – angemessenen – Frist keine prüfbare Schlussrechnung erstellt und vorgelegt hatte.

Weitere Voraussetzung für die Schlusszahlungseinrede ist, dass der Bauherr die Schlusszahlung geleistet hat. Alternativ kann der Bauherr auch eine schlusszahlungsgleiche Erklärung gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 3 VOB/B abgeben. Dann muss er unter Hinweis auf bereits geleistete Zahlungen weitere Zahlungen schriftlich und endgültig ablehnen.

Darüber hinaus muss der Bauherr den Bauunternehmer schriftlich auf die Schlusszahlung und die Ausschlusswirkung hinweisen. Die Ausschlusswirkung bzw. die Voraussetzungen für den Eintritt der Ausschlusswirkung sind in § 16 Abs. 3 Nr. 2 bis Nr. 5 VOB/B geregelt.

Im Rahmen der Hinweispflichten des Bauherrn reicht es nicht aus, wenn er auf die Vorschriften des § 16 Abs. 3 Nr. 2 bis Nr. 5 VOB/B verweist. Vielmehr muss er den Inhalt dieser Vorschriften (sinngemäß) schriftlich wiedergeben. Das kann mit dem folgenden Musterschreiben geschehen:

Wichtig | Der Hinweis über die Ausschlusswirkung darf erst nach der Schlusszahlung erfolgen. Es reicht also nicht, wenn dieser Hinweis zusammen mit dem Prüfergebnis der Schlussrechnung verschickt wird. Nur wenn Schlussrechnungsprüfung und Schlusszahlung gleichzeitig erfolgen, kann ein Hinweis z. B. auf dem Deckblatt der Schlussrechnungsprüfung genügen.

Der Hinweis muss außerdem prinzipiell das Schriftformerfordernis gemäß § 126 BGB einhalten. Er muss also schriftlich auf einem eigenhändig unterschriebenen Papierstück erteilt und dem Bauunternehmer nachweisbar übergeben werden. Hier bietet es sich an, das Schreiben per Einwurf/Einschreiben an den Bauunternehmer zu übersenden. Der Schriftform gleichgestellt sind die Textform und die elektronische Form (vgl. §§ 126a, 127 BGB). Es ist daher auch möglich, den Hinweis über die Ausschlusswirkung der Schlusszahlung per E-Mail an den Bauunternehmer zu versenden.

Als viertes setzt die Schlusszahlungseinrede voraus, dass der Bauunternehmer die Schlusszahlung vorbehaltlos annimmt.

Gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 5 VOB/B kann der Bauunternehmer einen Vorbehalt gegen die Schlusszahlung erklären. Dieser Vorbehalt muss innerhalb von 28 Werktagen nach Zugang des Hinweises über die Ausschlusswirkung der Schlusszahlung vorgenommen werden. Unterlässt der Bauunternehmer einen Vorbehalt oder erhebt er diesen nicht fristgerecht, kann der Bauherr die Schlusszahlungseinrede geltend machen.

Inhaltlich stellt die Rechtsprechung keine größeren Vorgaben an eine Vorbehaltserklärung des Bauunternehmers. Es muss sich aus ihr lediglich ergeben, dass er weitergehende Vergütungsansprüche über die Schlusszahlung hinaus geltend machen will. Für den Bauherrn muss also klar sein, dass sich der Bauunternehmer mit der Schlusszahlung nicht zufrieden geben wird.

Hat der Bauunternehmer innerhalb der 28-Tage-Frist einen Vorbehalt gegenüber dem Bauherrn ausgesprochen, muss er diesen Vorbehalt noch begründen. Dafür stehen ihm weitere 28 Tage ab dem Ablauf der ersten 28-Tage-Frist zur Verfügung.

Um den Vorbehalt zu begründen, muss der Bauunternehmer eine prüfbare Abrechnung vorlegen. Die sachliche Richtigkeit der Abrechnung ist keine Voraussetzung. Auch muss der Bauunternehmer zu etwaigen Gegenansprüchen des Bauherrn keine Stellung nehmen.

Kann der Bauunternehmer keine prüfbare Abrechnung vorlegen, muss er den Vorbehalt auf andere Weise eingehend begründen (§ 16 Abs. 3 Nr. 5 S. 2 VOB/B). Dies kommt in der Praxis allerdings nur sehr selten vor.

Die Schlussrechnungseinrede ist für den Bauherrn sehr vorteilhaft und sollte daher von Ihnen, die Sie den Bauherrn beraten, stets bedacht werden.

Probleme kann es geben, wenn vertraglich von der VOB/B abgewichen wurde und die Privilegierung der VOB/B gemäß § 310 Abs. 1 BGB nicht (mehr) zur Anwendung kommt. Dann findet eine Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB statt. Dieser dürfte die Schlussrechnungseinrede nicht standhalten. Die Regelungen zur Schlussrechnungseinrede wären dann unwirksam.

Nicht von der Schlussrechnungseinrede erfasst ist außerdem die Richtigstellung der Schlussrechnung. Hat es bei der Schlussrechnung Aufmaß-, Rechen- und Übertragungsfehler gegeben und begehrt der Bauunternehmer deswegen eine Richtigstellung der Schlussrechnung, greift die Schlusszahlungseinrede nicht. Vielmehr kann der Bauunternehmer dann eine Richtigstellung der Schlussrechnung verlangen (§ 16 Abs. 3 Nr. 6 VOB/B).