Höhe der Grunderwerbsteuer bei Verlängerung des Erbbaurechts

Die Klägerin ist Berechtigte eines Erbbaurechts an einem Grundstück; es wurde im Jahre 1989 begründet. Das Erbbaurecht ist verbunden mit dem Sondereigentum an einem auf dem Grundstück errichteten Hotel. Da die Klägerin plante, das Hotel nach einer umfassenden Renovierung weiterzubetreiben, wurde der Erbbaurechtsvertrag im Jahre 2018 dahin geändert, dass die Laufzeit des Erbbaurechts um weitere 44 Jahre verlängert und der bisherige Erbbauzins deutlich erhöht wurde. Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer fest. Bemessungsgrundlage war der kapitalisierte Erbbauzins.

Im Urteilsfall betrug der vereinbarte jährliche Erbbauzins 3.369.563 EUR. Aufgrund der Laufzeitverlängerung von 44 Jahren ergab sich auf der Grundlage von § 13 Abs. 1 BewG i. V. m. der Anlage 9a zum BewG ein Vervielfältiger von 16,910. Bei Anwendung dieses Vervielfältigers beträgt der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum danach 56.979.310 EUR. Dieser Betrag unterlag der Grunderwerbsteuer (im Streitfall ging es um das Bundesland Hessen, sodass hierauf 6 % Grunderwerbsteuer anfielen). Hiergegen wandte sich die Erbbauberechtigte. Sie war der Auffassung, dass der Erbbauzins für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage deutlich abgezinst werden müsste. Doch mit ihrem Anliegen ist sie in letzter Instanz gescheitert.

Ein notariell beurkundeter Vertrag über die Verlängerung eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist gemäß § 13 Abs. 1 S. 1 BewG die auf die vereinbarte Laufzeit des Erbbaurechts kapitalisierte Erbbauzinsverpflichtung. Bei dem Anspruch des Erbbauverpflichteten auf Zahlung des Erbbauzinses handelt es sich um ein auf bestimmte Zeit beschränktes Recht auf wiederkehrende Leistungen i. S. d. § 13 Abs. 1 S. 1 BewG, das mit seinem Kapitalwert anzusetzen ist. Entsprechendes gilt, wenn Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein verlängertes Erbbaurecht ist. In diesem Fall ist der auf die Laufzeit der Verlängerung des Erbbaurechts kapitalisierte Erbbauzins als Wert der Gegenleistung der Bemessung der Grunderwerbsteuer zugrunde zu legen.

Der kapitalisierte Erbbauzins ist nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerungsvereinbarung abzuzinsen. Die in § 13 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 9a zum BewG geregelte Ermittlung des Kapitalwerts beruht bereits auf einer „Abzinsung“, indem von der Summe der einzelnen Jahreswerte Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen abgezogen werden. Eine weitere Abzinsung ist im Streitfall nicht möglich.

Wer sich mit Einzelheiten rund um die Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten befassen möchte, sollte den Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 16.9.15 (S 4500, BStBl I 15, 827) mit entsprechenden Beispielen zur Hand nehmen.