Guthaben-Korrektur auch nach Abrechnungsfristablauf möglich

Der Vermieter hatte über Betriebskosten abgerechnet und die Grundsteuer vergessen. Bevor er das ursprünglich berechnete Guthaben an den Mieter auszahlte, verstrich die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Nun korrigierte er die Abrechnung und berücksichtigte die Grundsteuer. Dabei ergab sich ein geringeres Guthaben, das er an den Mieter zahlte. Der Mieter klagte auf Rückzahlung des ursprünglich berechneten höheren Guthabens.

Das AG sprach jedoch nur das korrigierte geringere Guthaben zu. Es bestünde kein Anspruch des Mieters, weil eine nachträgliche Verringerung des Guthabens vom Gesetz nicht ausgeschlossen sei. Die Berufung des Mieters blieb erfolglos. Das LG teilte die Rechtsauffassung des AG. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB solle den Mieter nur davor schützen, nach Ablauf der Abrechnungsfrist Zahlungen leisten zu müssen, die die Vorauszahlungen übersteigen. Ein Vertrauensschutz für die falsche Abrechnung bestehe nicht.

Beachten Sie | Eine weitergehende Schutzwirkung zugunsten des Mieters sieht das Gesetz schon nach seinem Wortlaut („Geltendmachung einer Nachzahlung“) nicht vor. Dies entspricht zudem der Rechtsprechung des BGH (31.10.07, VIII ZR 261/06). Danach beziehen sich Nachforderungen begrifflich nur auf den über die Vorauszahlungen des Mieters hinausgehenden Betrag. Ein Guthaben des Mieters beruht dagegen auf überzahlten Vorschüssen. Bei deren Korrektur geht es nicht um eine Nachforderung.